Kiinteistökaupasta on kattavasti tietoa Maanmittauslaitoksen ylläpitämillä sivuilla osoitteessa www.kirjaamisasiat.fi.

Metsäkiinteistöjen kaupan erityispiirteitä:

• Jokainen metsätila on omanlaisensa kokonaisuus, ei ole puustoltaan kahta samanlaista tilaa. Tiedot puustosta ja muista kauppahintaan vaikuttavista tekijöistä saa parhaiten selville metsäammattilaisen laatimasta tila-arviosta.

• Metsätilalla voi olla keskeneräisiä uudistamistöitä. Vastuu hakatun alueen uudistamisesta kuuluu aina kulloisellekin maanomistajalle, ellei kaupassa muuta sovita. 

• Metsänhoitomaksun maksuvelvollisuus kuuluu sille osapuolelle, joka on omistanut kiinteistön vuoden alussa, eli käytännössä myyjälle. 

• Metsästysvuokrasopimus on voimassa omistajavaihdoksesta huolimatta, ellei sopimusta irtisanota kolmen kuukauden kuluessa. Metsästysoikeus ei käy ilmi rasitustodistuksesta, vaan myyjän on annettava siitä tieto ostajalle. 

• Mahdollisista metsänkäytön rajoituksista ja metsälakikohteista ei myyjälläkään aina ole täydellistä tietoa. 

• Rasitustodistuksesta näkyy metsätilalle myönnetty metsänparannuslaina tai kestävän metsätalouden rahoituslain mukainen laina. Jäljellä oleva lainan määrä ei näy rasitustodistuksesta, vaan se on selvitettävä erikseen lääninhallituksesta. 

• Määräaikaiset ympäristötukisopimukset ovat voimassa, vaikka alue siirtyy kokonaan tai osittain uudelle omistajalle. Uudella omistajalla on mahdollisuus irtisanoa sopimus kuuden kuukauden kuluessa, mutta saatu korvaus on maksettava takaisin jäljellä olevan sopimuskauden osalta. 

• Toteutuneiden ei-sukulaisten välisten metsätilakauppojen hintaseurantatietoja on vapaasti käytettävissä mm. Metsäntutkimuslaitoksen ylläpitämässä Metinfo-palvelusta.

Vihje: eri-ikäistä puustoa sisältävien metsätilojen hintojen vertaaminen saattaa tuntua hankalalta, mutta yksinkertaisen vertailuluvun saa, kun laskee kuutiohinnan (euroa/m3) pelkälle puustolle ja jättää paljaan maan arvon nollaksi.

Yleistä kiinteistökaupasta
Maanmittauslaitos ylläpitää kiinteistörekisteriä ja rekisterin tiedot ovat julkisia. Kiinteistö tarkoittaa kiinteistörekisteriin merkittyä rakennettua tai rakentamatonta maa-aluetta tai sen osaa. Kiinteistöön voi kuulua myös vesialueita. Kiinteistö voi olla tila, kuten Iitin kunnan Niinimäen kylässä oleva Suokanta-niminen tila RN:o 4:366, tai asemakaava-alueella tontti. Kiinteistötunnus on esimerkiksi 142–411–4–366, jossa ensimmäinen luku on kuntanumero (142), toinen kylänumero (411), kolmas talonumero (4) ja neljäs tilanumero (366).

Kiinteistöön kuuluvat kiinteistön alue rakennuksineen, osuudet yhteisiin alueisiin ja etuuksiin sekä rasiteoikeudet. Kiinteistön pinta-ala ja rajapyykkien sijainti on merkitty kiinteistörekisterikarttaan.

Yhteisiä alueita ovat tyypillisesti kylän yhteiset vesialueet, venevalkamat ja maa-aineisten ottopaikat. Yhteisiin alueisiin luetaan myös yhteismetsät.

Rasiteoikeudella tarkoitetaan kiinteistöön kuuluvaa pysyvää oikeutta käyttää toiseen kiinteistöön kuuluvaa aluetta tiettyyn tarkoitukseen, kuten kulkemiseen, veden tai maa-aineisten ottamiseen tai veneen pitämiseen. Kaikkia vanhoja rasitteita ei aina ole viety kiinteistörekisteriin. Jos rasitteissa tai niiden voimassaolossa on epäselvyyksiä, on asia syytä selvittää maanmittaustoimistossa.

Kiinteistöön voi kohdistua muulle kuin kiinteistölle, kuten yksityiselle henkilölle tai luottolaitokselle myönnettyjä määräaikaisia oikeuksia, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon. Näitä rasituksia ovat esimerkiksi kiinnitykset luoton vakuudeksi, vuokra- tai muut käyttöoikeudet sekä eläkeoikeudet.

Kiinteistökaupan valmistelu
Kiinteistökaupan kohteena voi olla kokonainen kiinteistö, kiinteistön määräala tai sen määräosa.

Määräala tarkoittaa rajoiltaan määriteltyä osaa kiinteistöstä.

Kun useat henkilöt omistavat yhdessä kiinteistön, omistus jakaantuu määräosiin. Kaupankohteena voi tällöin olla esimerkiksi 1/3 kiinteistöstä. Määräosaa ei ole rajoiltaan määritelty.

Kiinteistökaupan yhteydessä käytetään yleisesti käsitteitä emäkiinteistö, kantakiinteistö ja lohkokiinteistö. Lohkottavaa kiinteistöä, josta määräala erotetaan kaupalla, kutsutaan emäkiinteistöksi. Määräalasta muodostettua kiinteistöä kutsutaan lohkokiinteistöksi. Kantakiinteistöksi kutsutaan kiinteistöä, joka muodostetaan emäkiinteistön jäljelle jäävistä tiluksista. Tilakaupan kohteena voi olla kiinteistö myös siten, että myyjät pidättävät itsellään emätilasta lohkottavan määräalan ja ostajat saavat kantatilan.

Kiinteistökaupan valmistelussa puusto- ja maapohjatietojen lisäksi tarvittavia tietoja ovat kiinteistön rajoja, omistusoikeutta ja rasituksia sekä kaavoitustilannetta koskevat tiedot. Pääosa näistä tiedoista löytyy maanmittaustoimistosta saatavasta kiinteistörekisteriotteesta ja -kartasta, lainhuuto- sekä rasitustodistuksesta. Kaavoitustilanteen ja mahdolliset rakennusoikeudet saa parhaiten selvitettyä kunnasta.

Kiinteistön voi myydä vain kiinteistön omistaja tai hänen kirjallisesti valtuuttamansa henkilö. Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myymiseen vaaditaan kaikkien omistajien suostumus. Jos esimerkiksi molemmat aviopuolisot omistavat metsätilan, vain he yhdessä voivat myydä sen. Puolison yksin omistaman metsätilan luovuttamiseen ei tarvita aviopuolison suostumusta, ellei luovutukseen sisälly rakennuksia, joita käytetään tai on tarkoitus käyttää puolisoiden yhteisenä kotina.

Rasitustodistuksesta käyvät ilmi velkakiinnitykset sekä muut lainhuuto- ja kirjaamisrekisteriin kirjatut määräaikaiset erityiset oikeudet. Rasitustodistuksen on syytä olla kaupantekohetkellä mahdollisimman tuore, mieluiten kaupantekopäivältä. Kiinnitykset rasittavat kaupan jälkeenkin kiinteistöä tai sen osaa, ellei niitä pureta kaupanteon tai lohkomisen yhteydessä. Sen sijaan velkavastuu jää edelleen myyjälle, ellei kaupanteon yhteydessä toisin sovita. Ostajan kannalta on selvintä, että myyjä purkaa kiinteistöä rasittavat velkakiinnitykset ennen kaupan allekirjoitusta. Määräalan kaupassa ostajan pitää saada pantinhaltijalta kirjallinen suostumus siitä, että määräala voidaan vapauttaa emätilaa rasittavista kiinnityksistä.

Kaikki myytävää tilaa koskevat sopimukset ja oikeudet, kuten esimerkiksi metsästysoikeus, eivät käy ilmi rasitustodistuksesta.

Mikäli myyjä antaa neuvotteluvaiheessa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, ostaja on oikeutettu hinnan alennukseen. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa ja hän on oikeutettu vahingonkorvaukseen. Ostajalla on kuitenkin tarkastusvelvollisuus eikä hän voi myöhemmin vedota seikkaan, jonka olisi voinut ennakkotarkastuksessa havaita. Ostajalla ei kuitenkaan ole erityistä velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ennakkotarkastus koskee lähinnä kiinteistöllä olevia rakennuksia ja niiden laatua. Metsätilan ennakkotarkastus ja läpikäynti maastossa on harvoin mahdollista tehdä kovin tarkasti.

Myyjän kannalta on tärkeää, että hän voi osoittaa antaneensa ostajalle tarvittavat tiedot. Tämän vuoksi kauppakirjassa voidaan luetella ne asiakirjat ja päätökset, jotka myyjä on antanut ostajalle ennen kaupantekoa.

Vastuuvapautuslausekkeella tarkoitetaan kauppakirjaan otettavaa ehtoa, jolla halutaan rajoittaa myyjän vastuuta kaupan kohteessa myöhemmin havaittavista virheistä. Nämä ehdot on selkeästi yksilöitävä kauppakirjassa.

Myyjä vastaa käyttämänsä kiinteistönvälitysliikkeen antamista tiedoista kuin omistaan.

Tilakaupan toteutus
Ostotarjouksille asetetaan yleensä määräaika, mutta muuten tarjoukset ovat vapaamuotoisia. Käsirahaa käytetään kiinteistökaupassa harvoin, koska sen merkitys on pienempi kuin asuntokaupassa. Kiinteistökaupassa käsirahallinen tarjous ei ole sitova eikä se velvoita ostajaa kaupan tekemiseen eikä hän menetä käsirahaa, vaikka peruisi kaupan. Tarjouksen hyväksyminen ei myöskään velvoita myyjää tekemään kauppaa. Vasta määrämuodossa tehtävä kirjallinen kauppasopimus tai kaupan kirjallinen esisopimus on osapuolia sitova. Ennen määrämuotoista sopimista kaupasta vetäytyvä on kuitenkin velvollinen korvaamaan toiselle osapuolelle kaupan valmistelusta, kuten kauppakirjan laadinnasta tai lehti-ilmoittelusta aiheutuvat kulut.

Esisopimusta kannattaa käyttää kaupoissa, joiden edellytyksenä on jonkin reunaehdon toteutuminen. Tällainen tilanne on esimerkiksi rantaan rajoittuvan määräalan osto, jossa määräalalle haetaan poikkeusluvalla rakennusoikeutta. Esisopimus on voimassa 5 vuotta, ellei toisin sovita.

Kauppasopimuksen laadinta
Kiinteistön kauppasopimus on aina laadittava kirjallisena ja kaupan osapuolten tai heidän asiamiestensä tulee allekirjoittaa kauppakirja yhtä aikaa. Lisäksi paikalla on oltava julkinen kaupanvahvistaja.

Yleisiä kiinteistön kauppakirjamalleja löytyy mm. osoitteesta www.lakiopas.com/asiakirjamallit/kiinteiston_kauppakirja/

Omistusoikeus siirtyy ostajalle joko kaupantekohetkellä tai myöhemmin. Yleensä omistusoikeus siirtyy viimeistään sen jälkeen, kun koko kauppahinta on maksettu. Tällöin kauppakirjaan sisällytetään ns. lykkäävä ehto, jonka mukaan myyjä pidättää itsellään omistusoikeuden kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Usein tähän liitetään myös purkava ehto, joka oikeuttaa myyjän purkamaan kaupan, ellei loppukauppahintaa makseta sovitusti.

Hallintaoikeus voi siirtyä ostajalle joko ennen tai jälkeen omistusoikeuden siirtymisen. Mikäli hallintaoikeus siirretään kaupantekohetkellä ennen kuin omistusoikeus on siirtynyt, ostajalla on mm. oikeus myydä puuta tilalta heti kaupanteon jälkeen. Tämän täytyy kuitenkin tapahtua myyjän suostumuksella.

Tuotto, joka kiinteistöstä saadaan ennen sovittua hallinnan luovutusajankohtaa, kuuluu myyjälle. Myyjä ei kuitenkaan saa hakata metsää tai ottaa maa-aineksia muuhun kuin myydyn kiinteistön kotitarvekäyttöön.

Kiinteistökauppa voidaan tehdä joko käteiskauppana tai osamaksuilla. Mikäli myöhemmin maksettavan kauppahinnan osuus on merkittävä, on myyjän kauppahintasaatava turvattava. Samalla on turvattava myös se, että ostaja saa maksamalleen kauppahinnan osalle vakuuden.

Kauppakirjaan otetaan usein myyjän vakuutus siitä, etteivät kaupan kohdetta rasita muut kuin rasitustodistuksen merkityt kiinnitykset. Jos tehdään käteiskauppa, kiinteistöön haetut panttikirjat on luovutettava vapaina ostajalle kaupantekotilaisuudessa.

Mikäli tilalla on kiinteistöveron alaista tontti- tai muuta maata, joudutaan kauppakirjassa sopimaan kiinteistöveron maksujen jakamisesta. Verovelvollinen on se, joka vuoden alussa omistaa kiinteistön, mutta myyjä ja ostaja vastaavat yhdessä koko luovutusvuoden verosta, mikäli veroa ei ole vielä kaupantekohetkellä maksettu.

Kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa useimmiten myyjä. Lainhuutokustannuksista vastaa ostaja. Kaupanvahvistajan palkkiosta ja lohkomisen kustannuksista voidaan sopia vapaasti, ja usein kulut jaetaan puoliksi. Muista juoksevista maksuista voidaan kauppakirjassa sopia esimerkiksi siten, että kumpikin osapuoli vastaa maksuista omalta omistus- tai hallinta-ajaltaan.

Ostaja vastaa vahingosta, joka kiinteistölle aiheutuu kaupan tekemisen jälkeen tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi. Tämä on voimassa, vaikka kiinteistö on jäänyt vielä myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi. Mikäli tästä periaatteesta halutaan poiketa, on siitä sovittava kauppakirjassa.

Varainsiirtovero on 4 prosenttia kauppahinnasta ja siitä vastaa ostaja. Se on maksettava kuuden kuukauden kuluessa kaupantekohetkestä.

Määräalan kaupassa edellä mainittujen asioiden lisäksi huomioitavia asioita ovat:

1. Osuudet yhteisiin alueisiin. Emätilaan kuuluvat osuudet yhteisiin alueisiin eivät automaattisesti siirry lohkottavalle määräalalle, vaan niistä on erikseen sovittava kauppakirjassa.
2. Määräalalle tulevat rasiteoikeudet on sovittava erikseen kauppakirjassa. Kokonaisen kiinteistön kaupassa ne seuraavat ilman erillistä mainintaa.
3. Kulkuyhteys määräalalle on usein järjestettävä kantatilan kautta. Kulkuyhteyden järjestämisestä on syytä sopia jo kauppakirjassa, vaikka se voidaan myöhemminkin järjestää esimerkiksi lohkomisen yhteydessä.
4. Emäkiinteistön kiinnitykset tulevat rasittamaan määräalasta muodostettavaa kiinteistöä, ellei niitä pureta. Tämän vuoksi on kauppakirjassa oltava maininta siitä, että myyjä purkaa nämä kiinnitykset siltä osin kun ne koskevat määräalaa. Purkamiseen on syytä hankkia myös pantinhaltijoiden kirjalliset suostumukset, koska velan vakuudeksi jäävä kantakiinteistö on arvoltaan pienempi kuin alkuperäinen emäkiinteistö.
5. Määräalan kauppaa ja lainhuutoa seuraa lohkominen, jossa määräala muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi. Lohkomiskustannusten jako myyjän ja ostajan kesken voidaan sopia kauppakirjassa.

Kaupanvahvistus
Kiinteistökaupan vahvistaa aina julkinen kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistaja on läsnä kaupantekotilaisuudessa, tarkistaa osapuolten henkilöllisyyden ja kauppakirjan muotovaatimusten täyttymisen sekä vahvistaa kaupan merkitsemällä kauppakirjaan tätä koskevan todistuksen. Kaupanvahvistaja perii työstään kiinteän palkkion, joka on tällä hetkellä 77 euroa.

Kaupanvahvistaja ei saa olla esteellinen suhteessa kaupan osapuoliin. Kaupanvahvistaja toimittaa kiinteistönluovutusilmoituksen 7 päivän kuluessa kaupantekopäivästä maanmittaustoimistolle ja kunnalle.

Kunnalla on etuosto-oikeus alueensa kiinteistökaupoissa. Metsätilojen kaupoissa kunta käyttää etuosto-oikeuttaan harvoin. Jos kunta päättää käyttää etuosto-oikeuttaan, se tulee ostajan sijaan eikä muutos vaikuta myyjän asemaan eikä kauppahintaan.

Toimenpiteet tilakaupan jälkeen
Lainhuudossa kiinteistön tai sen osan uusi omistaja merkitään julkiseen lainhuutorekisteriin. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta kirjallisella hakemuksella maanmittaustoimistosta. Varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista ja kuitti on liitettävä hakemukseen. Samoin hakemukseen on liitettävä alkuperäinen luovutuskirja ja sen kopio sekä tarpeen mukaan muita liitteitä. Mikäli lainhuutoa ei haeta kuuden kuukauden aikana, varainsiirtoveroa korotetaan portaittain maksimissaan kaksinkertaiseksi.

Lohkomisessa määräala muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi ja samalla vahvistetaan muodostettavan kiinteistön rajat sekä rasitteet ja oikeudet. Lohkomisen yhteydessä tiedot uudesta kiinteistöstä tallennetaan kiinteistörekisteriin. Määräalan lohkominen lähtee liikkeelle ilman eri hakemusta lainhuudon jälkeen. Maanmittaustoimisto ilmoittaa lohkomisen vireille tulosta asianosaisille erillisellä ilmoituksella.

Halkomisessa puretaan määräosien yhteisomistus ja tila jaetaan osakkaiden kesken lainhuudosta ilmenevien osuuksien suhteessa. Halkomista voi hakea maanmittaustoimistolta kuka tahansa tilan osakkaista, jolla on lainhuuto tilan määräosaan.