Näkemystä metsätilojen hintojen kehityksestä

Uskoakseni hinnat nousevat niin kauan, kun keskuspankit syytävät elvytysrahaa. Sitten kun korot nousee, hintojen nousu taitaa taittua. Markkinoilla on ostajia enemmän, kuin on myyjiä, joten en usko pitempiaikaiseen hintojen laskuun.                                                     Olemme tulleet siihen tulokseen, että jatkossakin metsätiloilla on kysyntää. Tämä taas johtaa siihen, että hinnat metsätaloudellisesti ovat korkealla tasolla. Vain rajatilojen ostoa harkitaan, joista ollaan valmiit ” ylihintaakin” maksamaan. On tapauskohtaisesti harkitava tarkkaan, sillä kerran korkeintaan saattaa viereinen tila olla elinaikana ostettavissa. Tälläinen tapaus oli alkuvuodesta tehty tilakauppa.

Ihana kuulla, että MustaMiäs on saanut kokonaisvaltaista rentoutusta!  Meillä on ollut MustanMiähen sekä muidenkin yhteisömme jäsenten kanssa  yhteisiä ja pitikittyneitä    päämääriä tänä keväänä hoidettavana enemmän kuin laki sallisi, sanan laki täydellisessä merkityksessä.

Itsekin poikkean otsikosta mutta sydämellisesti iloa MM:le 😉 Olet totisesti tilakauppojesi bonukset ansainnut <3  (otsikossa mainittiin näkemys kauppojen suhteen. Suhdetoimintaahan se tuokin.)

Arja Korisevan laulun sanoin: Kunhan saa leipää,  lempee ja lämpöö

Leipää, lempee, lämpöö – YouTube

Kuinka alla olevat asiat tulee vaikuttamaan tilakauppoihin ja yleensä puun myyntiin ja metsäsertifikaatteihin? Meinaan, että jos joku saksalainen ’lankunostaja’ kuulee, että joku suomalainen yritys polkee työsopimuksia ja työntekijöiden etuja, ja mahdollisesti sellainen yritys on saanut sertifikaatteihinsa merkinnän poikkeamasta—mahtaako saksalainen ’lankunostaja’  kääntyä toisen yrityksen puoleen, jolla on puhtoisempi maine kautta linjan?

Vaikka se kuulostaa hullulta mutta vaikka sertifioimaton ja sertifioitu puu menee tehtailla samaan pinoon, koko pino turmeltuu jos ketjussa havaitaan sertifioinnin vastaista toimintaa. ja se ketju yltää todella pitkälle. Se ei voi olla vaikuttamatta kilpailukykyyn ja puun hintaan!

Pelkkä mainehaitta riittää uhaksi monessa. Metsäteollisuus ry voi toki irtautua neuvottelupöydistä mutta Suomessa on järjestäytymisen vapaus, ammattiliitot ja suurimalla osaa aloita yleissitova työehtosopimus. Yt laki on edelleen voimassa, mikäli kalenterista katsoin oikein päivämäärät. Stora Enso ja Metsä Group ovat näemmä huomanneet, että yhteistyöllä neuvottelemalla ja sopimalla päästää pienemmän riesan tietä ja työrauha säilyy.

UPM ilmoitti, ettei jatkossa aio neuvotella uusia työehtosopimuksia toimihenkilöidensä kanssa (ammattiliito Pro nettiversiosta vastine) 18.2.2021 :

*** Metsäyhtiö UPM on ilmoittanut, ettei se neuvottele toimihenkilöiden työehdoista enää millään tasolla. Käytännössä työnantaja päättäisi yksipuolisesti toimihenkilöiden tulevista palkankorotuksista, sairausajan palkasta, äitiys- ja isyysvapaasta sekä lomarahasta.

Vielä tammikuussa UPM vakuutti henkilöstölleen sopivansa toimihenkilöiden työehdoista yritystasolla. UPM:n luottamushenkilöt ovat avoimessa kirjeessään erittäin pettyneitä työnantajan toimintaan ja järkyttyneitä siitä, kuinka yritys suorastaan halveksii luottamusta ja sopimista korostavia arvojaan.

Ammattiliitto Pron puheenjohtaja Jorma Malisen mukaan UPM uhkaa tuhota henkilöstön luottamuksen.

Vastuullinen työnantaja ei voi toimia näin ilman seuraamuksia. Miten työnantaja voi nykyaikana tavoitella paluuta sanelupolitiikkaan ja halveksia sopimusyhteiskuntaa, joka on luonut vahvan perustan myös tämän yrityksen menestykselle?

Puheenjohtajan mukaan UPM:n kieltäytyminen kollektiivisesta sopimisesta on herättänyt laajalti kansainvälistä huomiota. Avoimessa kirjeessä luottamushenkilöt kyseenalaistavat, noudattaako yritys täysimääräisesti työelämän perusoikeuksia koskevia kansainvälisiä sitoumuksiaan.

Globaalina toimijana yrityksen tulisi ottaa huomioon, että sijoittajien ja asiakkaiden luottamus yritykseen on vaakalaudalla, ellei se pysty osoittamaan kansainvälisten sitoumustensa edellyttämää vastuullisuutta, Malinen jatkaa. **

Mutta SAMAAN asiaan vastasi pian Stora Enso ja Metsä Group,  Otteita 18.3.2021 Kauppalehdestä: 

**Metsäteollisuuden sisällä yritysten ratkaisuissa näyttää tällä hetkellä olevan merkittäviäkin eroja.  Toimihenkilöitä edustava ammattiliitto Pron puheenjohtaja Jorma Malinen kertoo, että sekä Stora Enso, että Metsä Group ovat kertoneet neuvottelevansa yrityskohtaiset sopimukset Pron kanssa .—–

”Molemmat yritykset ovat todenneet neuvotteluissa, että yrityskohtainen toimihenkilösopimus tehdään ammattiliitto Pron kanssa”, Malinen sanoo.

Ratkaisu on siis eri kuin UPM:llä. Pro kertoi helmikuussa, että ensi vuodesta alkaen UPM aikoo keskustella toimihenkilöiden työehdoista vain yksilökohtaisissa kehityskeskusteluissa.

”Miten UPM kuvittelee tekevänsä paikallista sopimista heidän mallillaan. Jos UPM ei käytä yksipuolista määräysvaltaa, heidän pitää tehdä paikallinen sopimus 700 toimihenkilön kanssa”, Malinen sanoo.***

Metsätilojen, kuten muiden omaisuusarvojen (rakennetut kiinteistöt, osakkeet), hinnat pysyvät tällä hetkellä korkealla nollakorkojen ansiosta. Erityisesti tuo näkyy rahastojen mahdollisuuksina metsäkiinteistömarkkinoilla. Jos ja kun korot joskus nousevat, niin se vaikuttaa sijoittajien käyttäytymiseen aika nopeasti. Markkinakorkojen noustessa yli keskimääräisen metsätaloudellisen tuoton, rahastot ovat ku(u)sessa. Mutta tuo kaikki tulee keskuspankkipolitiikan kautta eikä sillä kannata suuremmin päätään vaivata kuin pitämällä ulkoisen pääoman riskit kurissa.

Sen sijaan kotoperäisesti tehtynä riskinä metsätilojen hinnoille vaikkapa 10-20 vuoden aikajänteellä näkisin laskevan syntyvyyden ja trendinomaisen kaupungistumisen. Tällä palstalla kirjoittelevilla todennäköisesti valtaosalla on jonkunlainen syntymälahjana saatu kytkös metsiin ja maaseutuun. Tällä vuoituhannella syntyneillä aika harvalla satunnaisia vierailuja lukuunottamatta ja hehän ne ovat tulevia potentiaalisia metsätilan ostajia. Jos kytköstä ei lapsuuden ja nuoruuden kautta metsiin ole, niin tuskin siitä mitään megatrendiä tulevien aikuisten joukossa tuleekaan. Eli potentiaalinen ostajakunta vähenee paljon eikä mitenkään pitkän aikavälin kuluessa. Voi olla, että tulevaisuuden metsätilamarkkinoilla kilpailevat lähinnä ammattimaiset pelurit. Ja hehän osaavat sitten kannattavuuslaskennan.

Kolmas tärkeä juttu on kustannusten ja puun reaalihinnan välinen yhteys. Jälkimmäinen ei ole kovin hanakka ollut pysymään esim. palkkakehityksen perässä. Väistämättä tuo aiheuttaa mm. ulkopuolelta ostettujen palveluiden kallistumisen suhteessa puusta saatavaan tuloon. Omatoiminen ei tietysi asiasta kärsi, mutta ostopalveluita käyttävät kyllä. Siis myös ne isot ammattimaiset pelurit.

Eli väittäisin suurin metsätilojen hintaan tulevaisuudessa vaikuttaviksi tekijöiksi korkotason, tulevaisuuden metsätilojen ostajakunnan (joka lienee yhä ammattimaisempaa) sekä puun reaalihintakehityksen suhteessa muihin tuotannontekijöihin (=metsän reaalituottokehitys). Jotenkin tässä valossa kuplaantumista olisi ilmoilla ja kuplilla on taipumus jossakin vaiheessa tyhjentyä.

Rukopiikki: eli kannattaisi siis omistaa vain niin pienen tilkun, ettei siitä ole ylivoimaisia kuluja ja työtä tai vaihtoehtoisesti niin monta sataa hehtaaria, että se *maksaa itse itsensä* mitä tulee hoitokulut vs tulot ym?