Käyttäjän Besserwisser kirjoittamat vastaukset
-
Asia on niin kuin nimim. tervas sanoo eli myyjä voi myydä kenelle tahansa tai jättää myymättä. Vasta kiinteistökauppa tai esisopimus ovat sitovia. Käsittääkseni esisopimus on harvinainen ja se sopii tilanteisiin, jossa jokin kauppaan vaikuttava seikka jää avoimeksi ja joka halutaan ensin selvittää – esim. rantarakennusoikeus.
Tämä korvausvelvollisuus voi syntyä tilanteessa, jossa vastapuoli esim. kaupan allekirjoitustilaisuudessa vetäytyy kaupasta, ja toiselle osapuolelle on aiheutunut/aiheutuu ylimääräisiä kuluja.
Kun tilaa myydään ”hintalapun” kanssa, ostaja selviää ilman arpomista. Sen sijaan en pidä hyvänä menettelyä, jossa pyydetään tarjouksia määräaikaan mennessä ja sitten välittäjä/myyjä alkavat arpoa, kenelle tila myydään vai myydäänkö ollenkaan. Ostajaehdokas on voinut tehdä paljon töitä mahdollisesti korkeimman tarjouksensa eteen ja sitten tila myydäänkin jollekin muulle. Selvintä olisi myynti ”hintalapulla” tai sitten asettamalla pohjahinnan ja myymällä sen ylittyessä parhaan tarjouksen tehneelle. Ehdottomasti on tuomittavaa tarjousten pyynti markkinahinnan selvittämiseksi sukulaiskauppaa varten.Suurin osa kiinteistökaupoista tehdä välittäjävetoisina. Hänen velvollisuutensa on pitää huolta kaupan oikeudenmukaisuudesta. Kun kauppaa käydään ilman välittäjää, niin silloin on oltava tarkempi. Ilman asiantuntija-apua voi tulla ongelmia.
Kokemuksesta voi listata eräitä ”sudenkuoppia”, joihin voi äkkinäinen pudota:
– lainhuutoon merkitty omistaja pitää olla sama kuin myyjä; jos näin ei ole, niin myyjä hankkikoon ensin itselleen lainhuudon
– vanhat rasiteoikeudet eivät aina näy rasitetodistuksella; jos on syytä epäillä esim. jonkin kulku-uran ”virallisuutta”, niin maanmittaustoimisto auttaa
– jos puustoarvio on tehty sisätyönä metsätaloussuunnitelman pohjalta, niin siinä voi olla esim. hakkuita päivittämättä
– kauppaan ei pitäisi kytkeä mitään myöhemmin toteuttavia sitoumuksia yms. eli kun kauppa on allekirjoitettu, osapuolilla ei ole enää mitään velvollisuuksia toisilleen – esim. myyjä sitoutuu tekemään jotain tiettyyn aikarajaan mennessä.Tässä muutama esimerkki näin malliksi. Sähköinen kaupankäynti ei vähennä asiantuntemuksen tarvetta.
Katso maanmittauslaitoksen sivuilta, siellä on systeemi esiteltynä. Etusivulta klikkaat Kiinteistökaupan verkkopalvelu-kohdasta. Palvelun taksoja en nopeasti katsomalla nähnyt.
Valtakirja voidaan kirjoittaa erikseen kauppakirjan luonnoksen laatimista varten ja erikseen allekirjoitusta varten. Valtakirjat annetaan maanmittauslaitokselle, siis systeemin ylläpitäjälle.
Sähköistä kiinteistökauppaa (KVP) en ole tehnyt, mutta perinteisellä tavalla olen tehnyt useita satoja kauppoja.Se on iso edistys. Siinä säästyy paljon aikaa, matkustamista, paperia. Hyötyjiä ovat lähinnä alan ammattilaiset. Järjestelmä huolehtii kaupanvahvistajan tehtävistä.
Järjestelmä ei ole vielä kaikilta osin valmis. Olisi mielenkiintoista tietää, kuinka paljon järjestelmässä on kauppoja tehty – liikesalaisuus?
Perikunnat ym voivat tehdä myös sähköistä kauppaa.Käytännössähän kiinteistökaupoissa on joku ammattilainen apuna, jolle annetaan valtakirjat, niin KVP:ssakin.
Kaupanvahvistajan tehtävä on todistaa, että osapuolet ovat olleet yhtä aikaa läsnä ja että kauppakirja täyttää tietyt muotovaatimukset. Siinä vaiheessa, kun on allekirjoituksen aika, ei enää pitäisi miettiä kaupan ehtoja.
Kaupanvahvistajan palkkio jää KVP-palvelussa pois, mutta tilalle tulee KVP:n ylläpitäjän maksu. Enempi olen surrut lohkomiskulujen tasoa; pieni kauppa voi jäädä sen takia tekemättä.
Kannattaa seurata useita sivustoja. Itä-Suomessa myy myös mm. Bonvesta, Laatumaa, Otso, Opkk, Kiinteistömaailma. Kohteiden vertailu arvon e/m3 perusteella ei kerro aina totuutta.Kaiken lähtökohta on riittävän tarkka puustotieto eikä myyjän antama tieto ole aina sitä. Mikäli ei itse osaa arvioida tai hinnoitella, kannattaa ottaa kaveriksi sellainen, joka osaa.
Ei voi myöskään sanoa niin, että kohteista maksetaan aina enemmän kuin on hintapyyntö.Tässä muutamia esimerkkejä tänä vuonna myydyistä tiloista, metsätilat.fi-sivustot.
hp kauppa ala m3/ha/metsämaa
Etelä-Savo: Sulkava 45000 46200 12 108
Puumala 60000 70000 22 100
Hirvensalmi 190000 207000 58 72
Mikkeli 115000 122000 19 161
Pohjois-Savo Nilsiä 35000 31500 11 26
Vesanto 40000 35100 13 82
Maaninka 78000 67000 26 99
Keitele 258000 280000 93 110
Pohj-Karjala Joensuu 108000 110860 70 83
Juuka 270000 220000 110 95
Ilomantsi 68000 62000 55 90
Lisäksi pari kauppaa Opkk:n kohteista.
Nilsiä 69000 73150 22 106
Tohmajärvi 350000 336000 170 60Hyvistä kohteista kannattaa maksaa hyvä hinta. Hyvällä kohteella on hyvä kasvu ja arvokasvua (valtaosa MT/OMT), hyvät puustot ja metsätie. Sijoituksen tuoton kannalta on tärkeää, että merkittäviä hakkuutuloja kertyy nopeasti ja tasaisesti.
Tämä kaavan tarkkuus on helppo tarkastaa: Jos ppa (mänty) on 10 ja keskipituus 10, niin taulukon m3 on 54 ja kaavan 45. Jos ppa on 20 ja keskip. 20, niin vastaavat luvut ovat 186 ja 180. Jos ppa on 30 ja keskip. 24, niin luvut ovat 319 ja 324. Eli varsin lähelle päästään kaavan avulla.
Taulukon etu on tietysti se, että siitä näkee tuloksen helposti ilman laskemista.
Vastauksena viestiketjun aloittajan kysymykseen: Ketjurelaskooppi on käytännön työntekijän työkalu, koska se on helppo kuljettaa mukana maastossa eikä unohdu edelliselle kuviolle kuten käy helposti varsirelaskoopin kanssa. – Metsätaitokisoissa käytetään varsirelaskooppia, koska sillä saa tarkemmin syynättyä rajapuut, joita on noin 10 % ppa-luvusta.