Sijoitusmielessä metsää ostavalle ainut järkevä tapa arvioida kauppahintaa on tuottoarvomenetelmä sovellettuna esim. seuraavalle 10-15 vuodelle. Sen jälkeiset tapahtumat ovat niin sumussa, että veikkaamiseksi menee. Tuottoarvomenetelmässä laskija pystyy määrittämään haluamansa tuottoprosentin ja arvioimaan kohdetta siltä pohjalta.

Summa-arvomenetelmän odotusarvokerroin tarkoittaa lähtökohtaisesti sitä, että ostaja voi saada metsästään vain keskimääräistä tuottoa (3-4%) vastaavan tuoton. Ylimenevä osa lahjoitetaan myyjälle. Reilua vai ei, riippuu näkökulmasta.

Miksi sitten tuommoinen odotusarvokerroin on keksitty? Yksi näkökulma on se, että 1000-1500 euron taimikonperustamisinvestointia on vaikea selittää, jos metsikön hinta laskee ensiharvennukseen tultaessa. Odotusarvokerroin nostaa kätevästi ensiharvennusmetsikön hintaa eikä illuusiota hinnanlaskusta tule. Olen tosin nähnyt tapauksia, että sitten on innostuttu odotusarvokertomaan ensiharvennusmetsä uudistushakkuumetsää kalliimmaksi.

Itse en ole odotusarvoja maksanut. Odotusarvo kuuluu sille, joka odottaa. Jos myyjä myy metsänsä, miksi hänen pitäisi saada siivu tulevaisuuden tuotoista, kun metsästä irronnut pääoma tuottaa toisaalla. Kunhan metsien markkina kääntyy suurten ikäluokkien jälkeen normaaliksi tuottoon perustuvaksi hinnoitteluksi, niin eiköhän nuo odotusarvopuheetkin unohdeta.