Keskustelut Metsänomistus Toive kiinteistövälittäjille

  • Tämä aihe sisältää 13 vastausta, 5 ääntä, ja päivitettiin viimeksi 12 vuotta sitten Gla toimesta.
Esillä 10 vastausta, 1 - 10 (kaikkiaan 13)
  • Toive kiinteistövälittäjille

    Tilat myydään yleensä tarjousten perusteella ja myyjä pidättää itsellään oikeuden hylätä tarjoukset ja siten olla myymättä tilaa, mikäli ei siitä riittävää hintaa saa. Tämä on mielestäni periaatteessa ihan ok menettelytapa. Muutaman kerran tarjouskilpailussa myyjä on kuitenkin asettanut alimman hyväksyttävän myyntihinnan epärealistisen korkeaksi, eikä ole tätä tarjoajille ilmoittanut. Hyväksyttävää tarjousta ei ole myöskään jätetty. Mielestäni tällaisissa tapauksissa olisi kaikkia osapuolia kohtaa reilua, että pohjahinta ilmoitettaisiin. Kun otsanahallaankin näkee, ettei missään tapauksessa ole valmis maksamaan pyydettyä hintaa, on täysin tarpeetonta osallistua tarjouskilpailuun. Ostaja käyttää paljon aikaa tilaan tutustumiseen ja siihen liittyvien asioiden selvittelyyn. Kustannuksiakin tästä jonkin verran syntyy.

    Välittäjät, onko siis mahdollista pelata avoimin kortein ja välttää turhan työn tekemistä? Mitä myyjä tai välittäjä voi voittaa juoksuttamalla laumoittain ostajia arvioimassa palstaa?

  • Anton Chigurh

    Törmäsin kerran tuollaiseen tapaukseen, jossa ei ollut aikomustakaan myydä; haettiin käypää hintaa perinnönjakoon.

    tamperelainen

    Ei ole kovin harvinaista että kuolinpesä hinnoittelee metsänsä laittamalla sen myyntiin.Saahan siinä hyvin realistisen hinnoittelun.

    Anton Chigurh

    Muistin, että aiemmin oli toinenkin samanlainen tapaus. Noissa kuitenkin menee turhaan aikaa hukkaan, kun niitä kiertelee arvioimassa ja tekee tarjouksia.

    tamperelainen

    Kun olette osallistuneet metsäpalstan tarjouskilpailuun,niin oletteko yleensä saaneet tietää;myytiinkö palsta ja mihin hintaa.Joskus havaittavissa että välittäjät salailevat myyntihintaa;yrittävät ilmeisesti tällä tavoin ylläpitää korkeampaa hintatasoa.

    Metsäkupsa

    Välittäjien myydessä tilaa/kiinteistöä olisi tosiaan pohjahinta paikallaan,koska ovat sen todennäköisesti myyjän kanssa hahmotelleet sopiessaan toimeksiannosta.Olen käynnyt väliin kunnassa katsomassa kiinteistöluovutukset,jossa ne ovat pyydettäessä jokaisen nähtävillä.Tiedot mapissa kuukausi jaoituksella,ostajan nimen mukaisessa järjestyksessä kauppahinnat,väliin kopio kauppakirjastakin.

    tamperelainen

    Jos myyjä asettaa tavoitehinnan,niin näkyy ainakin läntisessä Suomessa olevan n 25% korkeampi kuin kauppasummamenetelmällä laskettu metsätaloudellinen arvo.Niissäkin kiinteistöissä missä ei hintaa ole mitenkään ilmoitettu,niin voi ainakin 15-20% lisätä metsätaloudelliseen arvoon(myyjän minimihinta).

    Vierailija

    Silloin kun kysyntä ylittää selvästi tarjonnan, on turha asettaa pyynti- tai pohjahintaa, jos tila-arvion tiedot ja arvioitu hinta on kerrottu. Jos taas myyjän hintaodotus on jo valmiiksi epärealistinen, mielestäni pyyntihinta tulee kertoa (tai välittäjän pitää harkita, ottako lainkaan välitykseen).
    Ongelmana arvioissa näyttää olevan, että osa arvioi vain puhtaasti metsätaloudellisen arvon, kun osa sisällyttää tila-arvioon muita arvoja ja myös markkinatilanteen vaikutuksen hintaan. Tästä toivoisinkin keskustelua, kumpi on mielestänne ”oikeampi” tapa arvioida?
    Itse olen sitä mieltä, että tila-arvio summa-arvomenetelmällä on vain metsätaloudellinen arvio ja muut hintaan vaikuttavat tekijät pitää arvioida erikseen ja kertoa niin myyjille kuin tarjoajillekin.

    Gla

    Vierailija: ”Silloin kun kysyntä ylittää selvästi tarjonnan, on turha asettaa pyynti- tai pohjahintaa, jos tila-arvion tiedot ja arvioitu hinta on kerrottu.”

    Näin, kunhan tilaa ollaan tosissaan myymässä eikä vain hinnoittelemassa. Korkeimman tarjouksen tekijän kanssa syntyy siis kaupat, ellei hinta ole jostain syystä selvästi alakanttiin. Nykyisessä markkinatilanteessa ei tällaista vaaraa ole.

    Vierailija: ”Jos taas myyjän hintaodotus on jo valmiiksi epärealistinen, mielestäni pyyntihinta tulee kertoa (tai välittäjän pitää harkita, ottako lainkaan välitykseen).”

    On vain pieni ongelma. Jos odotus on epärealistinen ja tarkoituksena on hinnoitella tila, ei pohjahinnan paljastamisella hintataso selviä. Jos taas myyjä on vilpittömällä, mutta ahneella mielellä liikkeellä, ei pohjahinta ole tämän mielestä epärealistinen. Välittäjä onkin ainoa taho, joka voi auttaa tässä tilanteessa. Toisaalta välittäjäkin kuittaa palkkionsa, vaikkei kauppoja syntyisi. Onkin ihmeellistä, jos tila annetaan välittäjälle ilman, että sitä on tarkoitus myydä.

    Gla

    Vierailija: ”Ongelmana arvioissa näyttää olevan, että osa arvioi vain puhtaasti metsätaloudellisen arvon, kun osa sisällyttää tila-arvioon muita arvoja ja myös markkinatilanteen vaikutuksen hintaan. Tästä toivoisinkin keskustelua, kumpi on mielestänne ”oikeampi” tapa arvioida?”

    Se, joka arvioi tilan arvon korkeimmaksi, saa tilan. On siten ostajan asia, vastaako mahdolliset muut kuin metsätaloudelliset arvot tilasta maksettua ylimääräistä hintaa.

    Muutaman kerran välittäjä on puhunut mahdollisuudesta tehdä palstalle lampi. Itse en tuollaisesta ole kiinnostunut, mutta jos joku näkee metsätilassa tällaisen mahdollisuuden myötä tontin arvon, tottahan tämä on tarjouskisassa etulyöntiasemassa. Siinä ei ole minusta mitään ongelmaa. Ongelma saattaa syntyä vain myyjälle, koska harvempi ostaja hakee tonttia. Tälläkin hetkellä kotikulmillani on eräs myyjä kaupitellut liki vuoden muutaman hehtaarin maapalaa tontiksi, mutta ei vaan mene kaupaksi. Asiaa ei helpota kunnan nihkeä suhtautuminen haja-asutusalueen rakennuslupiin.

    Vierailija: ”Itse olen sitä mieltä, että tila-arvio summa-arvomenetelmällä on vain metsätaloudellinen arvio ja muut hintaan vaikuttavat tekijät pitää arvioida erikseen ja kertoa niin myyjille kuin tarjoajillekin.”

    Siinä tapauksessa kyllä, että myyjällä on selkeä näkemys arvoa kohottavista tekijöistä ja siten hintaodotus perustuu muuhun kuin pelkkään metsätaloudelliseen arvoon. Toisaalta nämä arvot, esim. ilmoitettu mahdollisuus soran ottoon tai kallion murskaukseen asettaa myyjälle velvoitteita arvojen hyödyntämisestä. Jos käyttökelpoista soraa ei olekaan, voi ostaja riitauttaa kaupan.

    Gla

    Tamperelainen: ”Kun olette osallistuneet metsäpalstan tarjouskilpailuun,niin oletteko yleensä saaneet tietää;myytiinkö palsta ja mihin hintaa.Joskus havaittavissa että välittäjät salailevat myyntihintaa;yrittävät ilmeisesti tällä tavoin ylläpitää korkeampaa hintatasoa.”

    En ole törmännyt salailuun, mutta tässä tapauksessa otanta johtopäätösten tekoon on aivan liian pieni. Silloin, kun arvioin tilan, mutten kuitenkaan jätä tarjousta, selvitän toteutuneen hinnan ja ostajan nimen maanmittauslaitokselta. Mappiin kertyy vuosittain aiheesta sen verran aineistoa, että tuntuma markkinoihin säilyy ilman, että tarvitsee arvuutella välittäjien tarkoitusperiä.

Esillä 10 vastausta, 1 - 10 (kaikkiaan 13)