Metsätilan arvonmääritys

Jep, turvemaata saanee kohtuuhinnalla jos se kiinnostaa. Minun tapauksessani ei ollut Vapon palsta.

Eipä tuossa enää metsätalouden harjoittamisesta voi puhua.

Tuota noin. Kun määrittelette teette metsän arvonmääritystä esim. aikeissanne ostaa metsätila, niin eikö ihan ensimmäisenä pitäisi kysyä itseltään, että miksi on tilaa ostamassa ja mitä valintakriteerejä ostotapahtumalle asettaa. Tuon jälkeen väkisin pohtimaan muutamia tarkentavia kysymyksiä.

Jos oston tarkoituksena on taloudellisen toiminnan harjoittaminen, niin oletus on, että hankinta tuottaa tavoitellun tuottovaatimuksen. Silloin se pitää selvittää eri tekijöiden kautta, mutta samalla hyväksyä, että laskelmaan jää väkisin epävarmuuksia pitkän kiertoajan takia. Jos oston tarkoituksena ei ole taloudellinen toiminta, vaan esim. puuhastelu, niin eihän noilla taloudellisilla tekijöillä ole mitään merkitystä, vaan sitten pitää katsella oman pankkitilin saldoa tai luottolimiittiä. Ei siis ole oikeaa tapaa määritellän metsän arvoa, vaan liikkeelle pitää lähteä ostajan motiiveista.

Tuolla ketjun alkupäässä joku ihmetteli, miten summa-arvo ja tuottoarvo voivat poiketa paljon toisistaan. Lähinnä se kertoo, että laskentatapojen eroja ei ole hahmotettu alkuunkaan eli ei kannattane mennä taloudellinen motiivi edellä tilakaupoille ennen pientä kertauskurssia perusteista. Tuottoarvossa on se hyvä puoli, että ensin voi valita lopputuloksen ja sitten korkokantaa säätämällä tehdä sitä tukevan laskelman. Tuoohon perustuu mm. metsärahastojen kovat hinnat: niin pitkään kun rahastoon sijoittavat uskovat laskelmiin, ei ylärajaa hinnassa ole. Summa-arvo on osin samanlainen mm. odotusarvojen kautta, mutta siellä tulee helpommin kriittisellä tarkastelijalla uskon puutetta, kuten lapsilla joulupukkiin jossakin vaiheessa.

Metsällä ei siis ehkä ole yhtä oikeaa hintaa, vaan tilanteesta riippuva hinta. Ketjun jossakin kohtaa joku totesi maksaneensa naapuritilasta kovan hinnan: ihan hyvä jos on itse tyytyväinen ratkaisuunsa. Tärkeintä kuitenkin on, että ennen tarjouksen jättämistä on itselleen tehnyt selväksi, mistä on maksamassa ja millä motiivilla, sekä perustelemaan nuo seikat itselleen. Muuten menee roiskimiseksi.

Arvaan Panun 90 tarjouksen kohteen. Oman ”puuhapalstamentaliteetillä” laaditun tarjouksen perusteella uskon hinnan menneen korkeaksi ja luulen, että joillain ostajaehdokkailla saattoi olla tarkoitusperänä esim. rakentaminen tms. vastaavan suunnittelu.

Mutta noin yleisesti ei noista tiloista tiedä. Aina kannattaa tarjota jos ostohousut on jalassa. Uupuva tie saattaa karkoittaa ostajia ja vastaavasti jollain toisella saattaa olla joku keino (oma tila, tutulla tila yms.) joko tien tekoon tai talvihakkuussa ajouran käyttämiseen. Ja samoin suokohteet jo lähtökohtaisesti karsii ostajia, vaikka nekin tietenkin vaihtelee.

Eikä kaikki tilat mene ylihinnalla. Rahastot kai aika järjestelmällisesti tarjoaa kaikista yli 30ha tiloista (joskus allekin) ja pienempien tilojen hintoja nostaa yksityisten ostajien halu ostaa metsää. Yksi keino voi olla sekin, että pyrkii ostamaan puustoisen pienialaisen kohteen kun puustoisilla tiloilla metsäarviot tuppaavat olemaan ennemmin hieman alakanttiin kuin yläkanttiin eikä odotus-arvoa ole ja korkea hinta/pieni ala sekin karsii ostajaehdokkaita, mutta riskinsä on siinäkin (muutkin tarjoajat osaavat laskea, laho yms).

Olen myös sitä mieltä edelleen, että omatoiminen metsänomistaja saa nopeasti ostotilaa kuntoon raivauksilla ja täydennysistutuksilla sekä harvennuksilla ja tämä tarjoaa myös edelleen mahdollisuuksia pienomistajille.

On hyvä, että tilakauppaan löytyy eri välittäjäsivuja. Huutokauppacomin seuraaminen on hyvää opiskelua kuten myös etuovicomin kohteiden seuraaminen. Uskon, että moni saattaa jättää metsatilatfi:n tarjouksen jättämättä, koska ajattelee tarjouksia kuitenkin tulevan niin paljon ja hinnan nousevan korkeaksi vaikka todellisuudessa sielläkin joskus tarjousten määrät jäävät alle kymmenen tai jopa alle viiden. Mielestäni metsätilatfi:n kannattaisi harkita julkisen tarjousmenettelyn mahdollisuutta halukkaille. Metsatilatfi-sivuilla olleen tuoreen blogin mukaan metsätilatfi:n kautta kilpailuttaminen nostaa hintoja. Mielestäni väite on siten virheellinen, että vertailukohdaksi nostettu Maanmittauslaitoksen kauppahintasivusto sisältänee myös vastavuoroisesti esim. kauppamuotoisesti toteutetut perintö- yms. sukulaisjärjestelyt ja toisaalta myös esim. Vapon tilakauppa laskee keskiarvoa vrt. metsatilatfi myy lopulta niitä alueiden parhaita kohteita (kärjistäen).

Edellinen kirjoittaja samoin monet muutkin järkilinjalla. Metsän tuotoksi ei riitä se että saa omat takaisin – siitähän se tuotto vasta alkaa.