Ainakin itse yritän ajatella esim metsää ostaessani hyvin yksinkertaisesti. Yritän arvioida tuottoprosenttia sijoitetulle pääomalle (ostohinta) tulevaisuuden arvioitujen tuottojen avulla. Tulevaisuuden tuotothan ovat epävarmoja, mutta jollakin toleranssilla hahmotettavissa.

Yksinkertaisin tilannehan on tietysti, että käyttää tilan ostoon 100 rahaa (kehitysluokkaa 03 koko tila) ja päätehakkaa sen 10 vuoden kuluttua saaden 250 rahaa.  Tällöin sijoitetun pääoman (100) vuosituotto on 9,60%. Hakkuuaukolla on jokin positiivinen hinta, mutta pieni. Verotus on sitten asia erikseen.

Jos tuloja tulee useammassa otteessa mm harvennuksista laskenta tietysti mutkistuu tätä ns sisäistä korkoa laskettaessa, mutta esim excelistä löytyy tulevaisuuden tulovirran sisäisen koron laskentaan funktio. Toisaalta, jos saa kirjoitettua yhtälön, niin hakukoneilla löytyy ilmaisia ohjelmia, mitkä numeerisesti ratkaisevat tämän yhtälön. Ratkaisu on siis sijoituksen sisäinen korko eli tuotto.

Kun sen tilan ostaa 100000 eurolla: 20 ha ja kasvu nyt aluksi vakio 7 kuutiota hehtaarille vuodessa sekä alkupuusto 150 kuutiota/ha, niin tulevaisuudessa voisi kuvitella tulevan harvennustuloa (20 vuoden kuluttua 100 kuutiota/ha) ja päätehakkuutuloa (40 vuoden kuluttua 330 kuutiota/ha).  Suurin epävarmuus mielestäni sijoittuu puun tulevaisuuden hintoihin. Yleensä teen kaksi laskelmaa: 1) nimellishinta pysyy nykyisenä, varovainen ja 2) nimellishinta nousee keskimäärin 3%/vuosi, realistinen. Näistä sitten voi aikansa kuluksi arvioida mikä se sijoituksen (100 rahaa) vuosituotto (x) on:

100000 = 100*40/((1+x)^20) + 330*70/((1+x)^40)

Tuossa harvennuksen kuutiohinta 40 euroa ja päätehakkuun 70 euroa eli nykyiset hinnat.

Liian mutkikkaaksi asiaa ei kuitenkaan kannata vetää sillä muuten jää ne investoinnit tekemättä. Tosin tuossakin yllä on paljon yksinkertaistuksia. Lähinnä tuo laskeminen avittaa ymmärtämään, mikä vaikuttaa ja miten paljon. Tässä kuten eläkesäästämisessäkin aika on kova! Eli jos prosessia pystyy nopeuttamaan (eläkesäästämisessä pidentämään), niin tuotto paranee nopeasti.

Vielä sen verran, että jollekin voi tulla mieleen, että en minä jaksa 40 vuotta odotella! Ei tarvitsekaan! Tuon esimerkin tilan voi myydä 10 vuoden päästä pois (40 % hankintahintaolettama verotuksessa). Markkinahinta seuraa ”käyrää”. Tosin metsätilamarkkinat eivät ole täysin tehokkaat jo huomioiden tilojen erilaisuus.

Edelleen vaikka kuitupuun hinta on noussut, niin yli 15 senttinen puu on noin 150 % arvokkaampaa kuin alle 15 senttinen. Hurja pykälä!

Nyt, jos tukkimitat täyttävää rungon osaa on vaikka 4,2 metriä ja tyveltä kauppasopimuksen (ostajan tekemä sopimus, minkä myyjä on allekirjoittanut) mukaan saa ottaa vain 4,3 metristä tukkia, niin koko runkohan menee kuituun. Myös ns. laatuvaatimukset esim. lenkous ja oksien koko on aikalailla on tai off siis kuituun  tai tukkiin.

Jos on juuri tukkimitat täyttävä mäntyrunko, saadaan tukkiprosentiksi noin 60%. Kun männyn d1,3 halkaisija on 19 cm (rullamitalla mitaten ympärysmitta 59 senttiä), niin siitä saadaan tyvestä pituudesta juuri riippumatta yksi tukki. Puuhan näyttää metsässä lähes riu’ulta! Ajatellaan metsä, mikä koostuu siis pelkästään 19 cm halkaisijaisista männyistä, niin siinä tukkimitat täyttävää tilavuutta on 60 % runkotilavuudesta. Jos halkaisijaa lisätään 4 senttiä vastaava tukkiprosentti nousee jo 80:een.

Tavaralajihinnoittelussa voisi toimia myös niin päin, että jos teoreettiset tukkiprosentit runkotilavuudesta laskettuna poikkeavat yli 2 %-yksikköä, annetaan ”meriselitys” hakkaajan toimesta. Tämänhän voi vaatia sopimukseen. Eri asia tietysti on, että onko tällöin allekirjoittajia yli yksi.

Timpalla hieno tulos.

Jäin noin 22500 euroon hehtaarilta. Kuusikkoa, mutta joukkoon oli jäänyt hieman haapaa ja koivua ja ei mitään supermetsää.

Kun oli pieni ostopalsta, niin oli pakko laskea sijoitetun pääoman tuotto: 13,0%/a. Hieman voitti pitoajalla Omxh25-indeksirahaston bruttotuotolla. Ilmeisesti nettotuottoero olisi ollut suurempi. Omistusaika oli kuitenkin huomattavan pitkä eli ei puhuta parista vuodesta ja siihen osuneesta suhdanteesta.

Juuri näin.

Ja ei tuo 74 euroa kuutio, vaikka kaikki käytettäisiin kuituna, ole mikään mahdoton hinta.  Samaa luokkaa kuin Viron reiluun 60 euroon laskeneet havukuidun satamahinnat.

Tuo koroilla eläminen on muodostunut taas yhteiskunnan ”riesaksi” ainakin, jos Thomas Pikettyä uskoo. Fiksut ja aikaansaavat ihmiset eivät anna työpanostaan yhteiskunnan yhteiseen pottiin….

Yritin tavailla Pikettyn kohtuullisen vaikeatajuista teostaan ja pisti silmään, että 1700-1800-luvun Ranskassa noin 5 %:n tuotto pääomalle riitti varsin hyvin. Tietysti tilanteessa, että pääomaa oli riittävästi elinkustannuksiin nähden. Tuolloin myöskään inflaatiotakaan ei poikennut kovin nollasta.