Metsätilamarkkinoiden yleiskatsaus vuodelta 2016

Metsätilamarkkinoiden vuotta leimasi kaksi vahvaa tekijää - UPM:n tilojen myynnit ja metsärahastojen ostot. Hintaindeksi nousi prosentin verran.

Hannun hintaseuranta 1.1.-31.12.2016. Seuranta kattaa noin 90 prosenttia vapaiden markkinoiden tilakaupoista.

Maakunta kaupan
kpl
myyty
kpl
myyty
ha
taimikot
%
hakkuu-
kypsät %
puusto
m3/ha
tukki-
%
€/ha €/m3 hinta-
kerroin
puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi  25  21  403  36  19  122  37  5324  43 1,06 1,36
Satakunta  44  29  838  22  26  133  41  4906  37 0,95 1,15
Häme-Uusimaa  75  56  1389  31  17  126  41  5188  41 0,96 1,20
Etelä-Karjala  50  40  929  35  13  105  33  3913  37 0,88 1,19
Kymenlaakso  35  31  870  25  17  126  33  4961  39 0,98 1,22
Pirkanmaa  86  50  1546  28  14  118  36  4278  36 0,94 1,15
Etelä-Savo  126  98  2723  33  12  112  36  4171  37 0,85 1,07
Etelä- ja Keski-Pohjanmaa  224  153  3844  26  12  94  22  2646  28 0,90 1,09
Keski-Suomi  121  103  3033  28  10  108  29  3649  34 0,81 0,99
Pohjois-Savo 128 84 3359 26 11 115 29 3451 30
Pohjois-Karjala 167 142 6587 24 10 113 31 3291 29
Kainuu 274 198 18695 17 5 95 23 1992 21 0,79 1,01
Pohjois-Pohjanmaa 290 226 10036 22 9 83 19 1741 21 0,86 1,04
Lappi 127 84 6079 25 9 63 14 1020 16 0,75 0,89
Koko maa 1772 1325 60331  97  26  2566  27  0,88
lisäys 12. kk 106  146  5060

 

Vuosi 2016 – UPM myi, sijoitusrahastot ostivat

Vuoden 2016 seurantatiedot ovat koossa ja on yhteenvedon aika. Kirjasin yhteensä 1 772 myyntikohteen tiedot ja kauppojen määräksi tuli 1 325. Molemmissa luvuissa on lisäystä noin viisi prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Onko suunta nouseva myös tänä vuonna?

Metsätilakaupassa on kaksi tekijää, joilla on suuri merkitys kaupan kokonaiskuvassa. Toinen on UPM:n metsien myynti, joka on jatkunut entiseen malliin. Toinen on sijoitusrahastojen lisääntynyt ostopanostus – näistä enemmän katsaukseni lopussa.

Seurantakauppojen kauppasumma oli yhteensä noin 155 miljoonaa euroa. Näistä yli puolen miljoonan euron kauppoja oli 35 kappaletta. Myyty metsämaan pinta-ala oli 60 331 hehtaaria ja keskihinta koko maassa 2 566 euroa. Vuonna 2015 luku oli 2 544 euroa.

Tilamarkkinoilla on oma kuukausittainen rytminsä. Uutta myytävää tulee eniten alkuvuodesta toukokuulla ja loppuvuodesta syyskuulla. Toteutuneiden kauppojen määrä on molemmilla vuosipuoliskoilla jokseenkin sama.

Poimin myyntikohteet välittäjien verkkoilmoituksista. Tilastoni on kohteiden määrien osalta seuraava: Metsätilat.fi 1 119, UPM/Bonvesta 281, Otso 84, Metsähallitus/Laatumaa 23 ja muut välittäjät yhteensä 265 kohdetta. Tässä viimeksi mainitussa joukossa ovat mm. opkk.fi, paijannemhy.fi, tornator.fi, metsamarkkinointi.com, oikeus.fi ja monta muuta.

Kohteen minimikoko on seurannassani kymmenen hehtaaria metsämaata. Kohteiden pinta-alojen keskiarvo on 46 hehtaaria, mutta sitä nostavat ne 111 suurta metsätilaa, joissa oli metsämaata yli sata hehtaaria.

Kohteiden ominaisuustiedot

Vuoden 2016 maakunnittaiset keskiluvut vaihtelevat vuoteen 2015 verrattuna. Vaihtelua lisää osaltaan myös kauppojen pieni lukumäärä. Kolmessa maakunnassa se on alle 50 kappaletta.

Kehitysluokkajakautuma: Taimikoiden osuus on lisääntynyt vain kolmessa maakunnassa eli kokonaisuutena niiden osuus on laskenut. Eniten taimikoita on ollut Varsinais-Suomessa (36 %) ja vähiten Kainuussa (17 %). Uudistettava hakkuuala on lisääntynyt hieman. Satakunnassa sitä on eniten (26 %) ja Kainuussa vähiten (5%).

Keskipuusto: Koko maassa metsämaalla on ollut puustoa keskimäärin 97 m3/ha. Luvussani ovat mukana ainespuu ja hukkapuu. Vuonna 2015 luku oli 96 m3/ha. Kainuun arvo on pysynyt molempina vuosina samana (95 m3/ha), muissa maakunnissa on vaihtelua. Eniten puuta on ollut Satakunnassa (133 m3/ha) ja vähiten Lapissa (63 m3/ha).

Tukkiosuus: Koko maassa puuston tukkiosuus on pysynyt samana (26 %). Vaihteluväli oli vuonna 2016 Satakunnan ja Häme-Uusimaan 41 prosentista Lapin 14 prosenttiin.

Metsän arvo / hintaindeksit

Metsämaan hintavaihtelu on suuri eri puolilla maata. Kalleimmillaan keskihinta on neljässä Etelä-Suomen maakunnassa noin 5 000 euroa hehtaarilla ja halvimmillaan Lapissa noin 1 000 euroa. Keskimääräinen kuutiohinta (€/m3) oli vuonna 2016 koko maassa 27 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 26 euroa. Arvo on pysynyt eri maakunnissa lähellä vuoden 2015 arvoa.

Metsän arvoon vaikuttavat monet muuttuvat tekijät eikä pelkän hehtaarihinnan perusteella voi yksin tehdä johtopäätöksiä hintakehityksestä. Olen tarkastellut hintatason ohella tilastoni keskilukuja, ennen muuta keskipuuston arvon muutosta.

Kuvaan arvon kehitystä suuntaa-antavasti hintaindekseillä, joiden lähtöarvo on 100 ja se vastaa vuoden 2015 hintatasoa. Koko maassa vuoden 2016 indeksi on 101 eli hintataso on noussut keskimäärin yhden prosentin.

Maakunnittaiset hintaindeksit ovat seuraavat:

Maakunta Hintaindeksi
Varsinais-Suomi 100
Satakunta 100
Häme-Uusimaa 99
Etelä-Karjala 102
Kymenlaakso 104
Pirkanmaa 101
Etelä-Savo 102
Etelä- ja Keski-Pohjamaa 103
Keski-Suomi 102
Pohjois-Savo 100
Pohjois-Karjala 102
Kainuu 100
Pohjois-Pohjanmaa 100
Lappi 96

Huom. Etelä- ja Keski-Pohjanmaa sisältää myös Pohjanmaan maakunnan.

Hintakertoimet

Hintakerroin kuvaa markkinoiden hintatasoa. Se on saatu jakamalla kauppasummat tila-arvioiden summa-arvoilla. Summa-arvo sisältää puuston, maapohjan ja taimikoiden arvot + mahdolliset odotusarvolisät. Kertoimia vertailtaessa pitää ottaa huomioon, että Pohjois-Pohjanmaalla, Kainuussa ja Lapissa ei juurikaan käytetä hinnoitteluissa odotusarvolisiä.

Kertoimet ovat kuukausittain vaihdelleet varsin vähän, mutta nyt Kymenlaakson kerroin nousi paljon. Syynä oli iso joulukuussa tehty kauppa, jossa eräs uusi sijoitusrahasto osti Metsämiesten Säätiöltä 231 hehtaarin tilan kovalla kauppahinnalla. Kohteesta maksettiin 22 prosenttia summa-arvon päälle. Kauppasumma oli 1 411 000 euroa.

Puustokertoimet

Laskin myös ensimmäistä kertaa puustokertoimet, jotka kuvaavat kauppahinnan ja tila-arvion puuston arvon suhdetta. Varsinais-Suomen kerroin on korkein eli 1,36. Keskimääräinen kauppahinta on siis 36 prosenttia suurempi kuin puuston arvo. Alhaisin kerroin 0,89 on Lapissa. Puustokertoimiakin vertailtaessa pitää muistaa odotusarvolisien vaihteleva käyttö eri maakunnissa.

UPM:n maiden myynti

UPM:n maita on myyty normaaleina metsätiloina sekä suurina kokonaisuuksina eli sijoittajakohteina. Seurantani mukaan näissä kaupoissa on luovutettu metsämaita vuonna 2016 yhteensä noin 50 000 hehtaaria. Suurin osa näistä maista sijaitsee Kainuussa, mutta paljon myös Pohjois-Pohjanmaalla, Pohjois-Savossa ja Pohjois-Karjalassa.

Sijoittajakohteet eivät ole varsinaisessa seurannassani mukana, mutta olen pitänyt niistäkin lukua. Näiden kauppojen arvoksi sain vuonna 2016 noin 72 miljoonaa euroa. Sijoittajakohteista suurimman osan ostivat erilaiset metsärahastot, mutta joukossa oli myös muita sijoittajia.

Vertailin vuosien 2014 ja 2016 sijoittajakohdekauppoja Kainuussa. Molemmilta vuosilta keräsin ominaisuus- ja hintatietoja useista kaupoista, joissa oli myyty metsää noin 6 000 ha/vuosi. Kaupoissa metsämaan keskihinta on noussut 1 400 eurosta 2 400 euroon hehtaarilla. Ottamalla huomioon puustotiedoissa olevat erot tulkintani on, että sijoittajakohteiden kauppahinnat ovat nousseet kahdessa vuodessa peräti noin 20-30 prosenttia.

Pohjois-Karjalan osalta tein myös vastaavan vertailun. Siellä otos oli noin 2 000 ha/vuosi. Tulkintani mukaan hintojen nousu on ollut maltillisempaa eli noin 10-15 prosenttia.

Metsärahastot

Vuosi 2016 oli metsärahastojen kasvun aikaa. Entiset rahastot jatkoivat ostojaan ja uusia rahastoja tuli markkinoille. Rahastot ostivat UPM:n sijoittajakohteista suurimman osan ja käyttivät niihin varoja noin 55 miljoonaa euroa. Edellä mainittu sijoittajakohteiden kauppahintojen nousu selittyy tulkintani mukaan sijoittajien ostokilpailusta.

Sijoittajakohteiden lisäksi metsärahastot ostivat paljon UPM:n normaaleja metsätiloja ja yksityisten myyntikohteita. Näiden kauppojen yhteisarvo oli noin 57 miljoonaa euroa. Seurannassa olevien kauppojen kauppasummasta, noin 155 miljoonasta eurosta, on siis noin 37 prosenttia metsärahastojen ostoja.

Rahastojen ostamien yksityismetsien arvo oli yhteensä noin 13 miljoonaa euroa. Ne sijaitsivat kymmenessä eri maakunnassa, mutta suurin osa Pohjois-Karjalassa, Pohjois-Savossa, Keski-Suomessa, Etelä-Savossa ja Kymenlaaksossa. Jatkossa on odotettavissa, että rahastojen ostot näillä markkinoilla jatkuvat ja mahdollisesti lisääntyvät.