Metsätilamarkkinoiden yleiskatsaus vuodelta 2016

Hannun hintaseuranta 1.1.-31.12.2016. Seuranta kattaa noin 90 prosenttia vapaiden markkinoiden tilakaupoista.

Vuosi 2016 – UPM myi, sijoitusrahastot ostivat

Vuoden 2016 seurantatiedot ovat koossa ja on yhteenvedon aika. Kirjasin yhteensä 1 772 myyntikohteen tiedot ja kauppojen määräksi tuli 1 325. Molemmissa luvuissa on lisäystä noin viisi prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Onko suunta nouseva myös tänä vuonna?

Metsätilakaupassa on kaksi tekijää, joilla on suuri merkitys kaupan kokonaiskuvassa. Toinen on UPM:n metsien myynti, joka on jatkunut entiseen malliin. Toinen on sijoitusrahastojen lisääntynyt ostopanostus – näistä enemmän katsaukseni lopussa.

Seurantakauppojen kauppasumma oli yhteensä noin 155 miljoonaa euroa. Näistä yli puolen miljoonan euron kauppoja oli 35 kappaletta. Myyty metsämaan pinta-ala oli 60 331 hehtaaria ja keskihinta koko maassa 2 566 euroa. Vuonna 2015 luku oli 2 544 euroa.

Tilamarkkinoilla on oma kuukausittainen rytminsä. Uutta myytävää tulee eniten alkuvuodesta toukokuulla ja loppuvuodesta syyskuulla. Toteutuneiden kauppojen määrä on molemmilla vuosipuoliskoilla jokseenkin sama.

Poimin myyntikohteet välittäjien verkkoilmoituksista. Tilastoni on kohteiden määrien osalta seuraava: Metsätilat.fi 1 119, UPM/Bonvesta 281, Otso 84, Metsähallitus/Laatumaa 23 ja muut välittäjät yhteensä 265 kohdetta. Tässä viimeksi mainitussa joukossa ovat mm. opkk.fi, paijannemhy.fi, tornator.fi, metsamarkkinointi.com, oikeus.fi ja monta muuta.

Kohteen minimikoko on seurannassani kymmenen hehtaaria metsämaata. Kohteiden pinta-alojen keskiarvo on 46 hehtaaria, mutta sitä nostavat ne 111 suurta metsätilaa, joissa oli metsämaata yli sata hehtaaria.

Kohteiden ominaisuustiedot

Vuoden 2016 maakunnittaiset keskiluvut vaihtelevat vuoteen 2015 verrattuna. Vaihtelua lisää osaltaan myös kauppojen pieni lukumäärä. Kolmessa maakunnassa se on alle 50 kappaletta.

Kehitysluokkajakautuma: Taimikoiden osuus on lisääntynyt vain kolmessa maakunnassa eli kokonaisuutena niiden osuus on laskenut. Eniten taimikoita on ollut Varsinais-Suomessa (36 %) ja vähiten Kainuussa (17 %). Uudistettava hakkuuala on lisääntynyt hieman. Satakunnassa sitä on eniten (26 %) ja Kainuussa vähiten (5%).

Keskipuusto: Koko maassa metsämaalla on ollut puustoa keskimäärin 97 m3/ha. Luvussani ovat mukana ainespuu ja hukkapuu. Vuonna 2015 luku oli 96 m3/ha. Kainuun arvo on pysynyt molempina vuosina samana (95 m3/ha), muissa maakunnissa on vaihtelua. Eniten puuta on ollut Satakunnassa (133 m3/ha) ja vähiten Lapissa (63 m3/ha).

Tukkiosuus: Koko maassa puuston tukkiosuus on pysynyt samana (26 %). Vaihteluväli oli vuonna 2016 Satakunnan ja Häme-Uusimaan 41 prosentista Lapin 14 prosenttiin.

Metsän arvo / hintaindeksit

Metsämaan hintavaihtelu on suuri eri puolilla maata. Kalleimmillaan keskihinta on neljässä Etelä-Suomen maakunnassa noin 5 000 euroa hehtaarilla ja halvimmillaan Lapissa noin 1 000 euroa. Keskimääräinen kuutiohinta (€/m3) oli vuonna 2016 koko maassa 27 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 26 euroa. Arvo on pysynyt eri maakunnissa lähellä vuoden 2015 arvoa.

Metsän arvoon vaikuttavat monet muuttuvat tekijät eikä pelkän hehtaarihinnan perusteella voi yksin tehdä johtopäätöksiä hintakehityksestä. Olen tarkastellut hintatason ohella tilastoni keskilukuja, ennen muuta keskipuuston arvon muutosta.

Kuvaan arvon kehitystä suuntaa-antavasti hintaindekseillä, joiden lähtöarvo on 100 ja se vastaa vuoden 2015 hintatasoa. Koko maassa vuoden 2016 indeksi on 101 eli hintataso on noussut keskimäärin yhden prosentin.

Maakunnittaiset hintaindeksit ovat seuraavat:

Huom. Etelä- ja Keski-Pohjanmaa sisältää myös Pohjanmaan maakunnan.

Hintakertoimet

Hintakerroin kuvaa markkinoiden hintatasoa. Se on saatu jakamalla kauppasummat tila-arvioiden summa-arvoilla. Summa-arvo sisältää puuston, maapohjan ja taimikoiden arvot + mahdolliset odotusarvolisät. Kertoimia vertailtaessa pitää ottaa huomioon, että Pohjois-Pohjanmaalla, Kainuussa ja Lapissa ei juurikaan käytetä hinnoitteluissa odotusarvolisiä.

Kertoimet ovat kuukausittain vaihdelleet varsin vähän, mutta nyt Kymenlaakson kerroin nousi paljon. Syynä oli iso joulukuussa tehty kauppa, jossa eräs uusi sijoitusrahasto osti Metsämiesten Säätiöltä 231 hehtaarin tilan kovalla kauppahinnalla. Kohteesta maksettiin 22 prosenttia summa-arvon päälle. Kauppasumma oli 1 411 000 euroa.

Puustokertoimet

Laskin myös ensimmäistä kertaa puustokertoimet, jotka kuvaavat kauppahinnan ja tila-arvion puuston arvon suhdetta. Varsinais-Suomen kerroin on korkein eli 1,36. Keskimääräinen kauppahinta on siis 36 prosenttia suurempi kuin puuston arvo. Alhaisin kerroin 0,89 on Lapissa. Puustokertoimiakin vertailtaessa pitää muistaa odotusarvolisien vaihteleva käyttö eri maakunnissa.

UPM:n maiden myynti

UPM:n maita on myyty normaaleina metsätiloina sekä suurina kokonaisuuksina eli sijoittajakohteina. Seurantani mukaan näissä kaupoissa on luovutettu metsämaita vuonna 2016 yhteensä noin 50 000 hehtaaria. Suurin osa näistä maista sijaitsee Kainuussa, mutta paljon myös Pohjois-Pohjanmaalla, Pohjois-Savossa ja Pohjois-Karjalassa.Sijoittajakohteet eivät ole varsinaisessa seurannassani mukana, mutta olen pitänyt niistäkin lukua. Näiden kauppojen arvoksi sain vuonna 2016 noin 72 miljoonaa euroa. Sijoittajakohteista suurimman osan ostivat erilaiset metsärahastot, mutta joukossa oli myös muita sijoittajia.

Vertailin vuosien 2014 ja 2016 sijoittajakohdekauppoja Kainuussa. Molemmilta vuosilta keräsin ominaisuus- ja hintatietoja useista kaupoista, joissa oli myyty metsää noin 6 000 ha/vuosi. Kaupoissa metsämaan keskihinta on noussut 1 400 eurosta 2 400 euroon hehtaarilla. Ottamalla huomioon puustotiedoissa olevat erot tulkintani on, että sijoittajakohteiden kauppahinnat ovat nousseet kahdessa vuodessa peräti noin 20-30 prosenttia.

Pohjois-Karjalan osalta tein myös vastaavan vertailun. Siellä otos oli noin 2 000 ha/vuosi. Tulkintani mukaan hintojen nousu on ollut maltillisempaa eli noin 10-15 prosenttia.

Metsärahastot

Vuosi 2016 oli metsärahastojen kasvun aikaa. Entiset rahastot jatkoivat ostojaan ja uusia rahastoja tuli markkinoille. Rahastot ostivat UPM:n sijoittajakohteista suurimman osan ja käyttivät niihin varoja noin 55 miljoonaa euroa. Edellä mainittu sijoittajakohteiden kauppahintojen nousu selittyy tulkintani mukaan sijoittajien ostokilpailusta.

Sijoittajakohteiden lisäksi metsärahastot ostivat paljon UPM:n normaaleja metsätiloja ja yksityisten myyntikohteita. Näiden kauppojen yhteisarvo oli noin 57 miljoonaa euroa. Seurannassa olevien kauppojen kauppasummasta, noin 155 miljoonasta eurosta, on siis noin 37 prosenttia metsärahastojen ostoja.

Rahastojen ostamien yksityismetsien arvo oli yhteensä noin 13 miljoonaa euroa. Ne sijaitsivat kymmenessä eri maakunnassa, mutta suurin osa Pohjois-Karjalassa, Pohjois-Savossa, Keski-Suomessa, Etelä-Savossa ja Kymenlaaksossa. Jatkossa on odotettavissa, että rahastojen ostot näillä markkinoilla jatkuvat ja mahdollisesti lisääntyvät.