Välillä tuntuu, ettei metsätilojen hinta-arvioissa ole päätä eikä häntää.

Äskettäin Varsinais-Suomen ja Pirkanmaan rajalla oli myynnissä kaksi vierekkäistä, toistensa kaltaista metsätilaa. Toisen arvioitu käypä hinta oli 3 500 euroa hehtaarilta ja toisen yli 6 000 euroa.

Molemmat tilat oli arvioitu summa-arvomenetelmällä, jossa metsätilan käypä arvo lasketaan puuston ja maapohjan arvon ja kasvatusmetsiköistä tulevaisuudessa saatavien hakkuutulojen nykyarvon, eli odotusarvon perusteella. Saadusta summasta tehdään kokonaisarvon korjaus.

”Tiedostamme tilojen hinnoittelun epäyhtenäisyyden. Jokaisella arvioijalla on oma tapansa arvostaa eri tekijöitä”, sanoo Suomen suurimman metsäkiinteistöjä välittävän yhtiön Metsätilat.fi:n toimitusjohtaja Jukka Pusa.

Arvionvaraista laskentaa

Kasvatusmetsille laskettava odotusarvo perustuu Tapion taulukoihin, jotka kuvaavat niitä varten mallinnettujen metsien kehitystä. Arvioijan tehtäväksi jää suhteuttaa, kuinka tarkoin kohteena oleva metsikkö vastaa mallia.

Tietokone-ohjelma laskee odotusarvot, mutta käytännössä ne on täsmättävä käsityönä. Erityisesti runsaspuustoisissa kasvatusmetsissä odotusarvot voivat kohota epärealistisen korkeiksi, ellei niitä oikaista käsisäädöllä.

Kalliimmassa esimerkkimetsikössä automatisoitu laskenta oli antanut kasvatusmännikkökuvion odotusarvoksi yli 8 000 euroa hehtaarilla ja metsikön käyväksi arvoksi yli 14 000 euroa hehtaarilla.

”Todelliset odotusarvot jäävät aina muutamaan tuhanteen euroon, eikä kasvatusmetsikön käypä hehtaarihintakaan voi olla kymmentä tuhatta euroa”, Pusa sanoo.

Markkinatietoa arvioiden sijaan

Puuston ja maapohjan yhteisarvosta tehtävä kokonaisarvon korjaus tarkoittaa yleensä 10–30 prosentin alennusta summa-arvoon. Esimerkiksi runsaat hoitotarpeet tai vähäiset nykyhetken hakkuumahdollisuudet perustelevat korkeaa alennusprosenttia. Tarkoitus on säätää hinta-arvio vastaamaan metsän markkinahintaa.

Korjausprosentti voidaan laskea, mutta yleensä se tehdään rutiininomaisesti, vaikka metsien kauppahinnat ovatkin viime aikoina olleet lähellä metsän korjaamatonta summa-arvoa tai sitä parempia.

Metsätilakaupan asiantuntija, Metsälehden julkaisemaa ”Hannun hintaseurantaa” laativa Hannu Liljeroos luopuisi korjaustekijän käytöstä kokonaan.

”Alentamatonta summa-arvoa pitäisi verrata metsätilojen kauppahintatilastoon, joka on nykyisellään riittävän kattava hinta-arvioiden tekemiseksi.”

Pusa on samoilla linjoilla. Metsätilat.fi on kehittänyt laskentatyökalua, jolla metsätilan hinta voidaan määrittää kauppahintatilastojen perusteella. Toistaiseksi se ei ole käytössä, mutta kokemukset ovat lupaavia.

”Läpinäkyvyys parantaa hintoja”

Hinnoittelun sumeutta lisää se, ettei hinnoittelun perusteita läheskään aina avata myyntiesitteissä.

Usein puustotiedot ja odotusarvot kerrotaan metsänarvon liitteenä olevassa kuvionselityskirjassa. Läheskään kaikki eivät näin tee, vaan esimerkiksi odotusarvoista esitetään vain yhteenveto. Kaikki eivät myöskään avaa käytettyä arvonkorjausprosenttia.

Pusa kannattaa mahdollisimman läpinäkyviä arvioita.

”Kokemukseni mukaan mahdollisimman avoin tieto rohkaisee ostajaehdokkaita tekemään parempia tarjouksia kaupan kohteena olevista tiloista.”

Tosin läheskään kaikkien Metsätilat.fi:n myymien tilojen hinnoitteluperusteita ei avata kokonaan.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.