› Keskustelut › Metsänomistus › Mitä tarkoittaa metsän tuoton laskennassa käytetty korko?

  • Tämä aihe sisältää 222 vastausta, 23 ääntä, ja päivitettiin viimeksi 9 kuukautta sitten GlaGla toimesta.
Esillä 10 vastausta, 11 - 20 (kaikkiaan 222)
1 2 3 … 21 22 23

  • Mitä tarkoittaa metsän tuoton laskennassa käytetty korko?

    Sent on: 1.8.2023, 11:11

    Merkitty: 

    Palaan vanhaan aiheeseen, joka on edelleen minulle jossain määrin mystinen. Aihe on sikäli ajankohtainen, että uusiin harvennusmalleihn on ilmestynyt korko ja ohjeissa sen kerrotaan olevan tuottovaatimus.

    https://metsanhoidonsuositukset.fi/fi/harvennusmallihaku

    Termi tuottovaatimus on aina huvittanut minua. Se antaa ymmärtää, että metsänomistaja jostain syystä tyytyisi vähäisempään tuottoon kuin on mahdollista saada. Toki joissain harvoissa tapauksissa näin voi olla mutta luulisin, että suurin osa metsätalouden harjoittajista haluaa maksimoida talousmetsän tuoton.

    Miksi korkoa yleensäkään käytetään tuottolaskelmissa? Sijoitetun pääoman tuoton laskennassa ei tarvita mitään korkoa. Metsätaloudessa tuntuu olevan vallalla väärinkäsitys, jossa kassavirta olisi tuottoa.

    Toinen kysymys on, että jos korkoa haluaa käyttää niin mistä ja miten se arvotaan laskelmiin?

     

    Tekijä
    Panu Panu
    Theme Metsänomistus Metsänomistus
  • Puuki 1.8.2023, 16:32

    Menneisyyden tuotot ei ole tae tulevasta.

    Terv. sijoitusneuvoja

    Panu Panu 1.8.2023, 16:40

    Jenkkimuoto ehkä vielä selkeämpi:

    past performance is not indicative of future results

    Pitäisin silti todennäköisenä, että säästötilillä oleva rahamäärä ei missään vaiheessa pomsahda ylöspäin muulla tavalla kuin sijoittajan itsensä tekemillä talletuksilla ja sinne maksetulla korolla.

    TTL 1.8.2023, 16:46

    Ainakin itse yritän ajatella esim metsää ostaessani hyvin yksinkertaisesti. Yritän arvioida tuottoprosenttia sijoitetulle pääomalle (ostohinta) tulevaisuuden arvioitujen tuottojen avulla. Tulevaisuuden tuotothan ovat epävarmoja, mutta jollakin toleranssilla hahmotettavissa.

    Yksinkertaisin tilannehan on tietysti, että käyttää tilan ostoon 100 rahaa (kehitysluokkaa 03 koko tila) ja päätehakkaa sen 10 vuoden kuluttua saaden 250 rahaa.  Tällöin sijoitetun pääoman (100) vuosituotto on 9,60%. Hakkuuaukolla on jokin positiivinen hinta, mutta pieni. Verotus on sitten asia erikseen.

    Jos tuloja tulee useammassa otteessa mm harvennuksista laskenta tietysti mutkistuu tätä ns sisäistä korkoa laskettaessa, mutta esim excelistä löytyy tulevaisuuden tulovirran sisäisen koron laskentaan funktio. Toisaalta, jos saa kirjoitettua yhtälön, niin hakukoneilla löytyy ilmaisia ohjelmia, mitkä numeerisesti ratkaisevat tämän yhtälön. Ratkaisu on siis sijoituksen sisäinen korko eli tuotto.

    Kun sen tilan ostaa 100000 eurolla: 20 ha ja kasvu nyt aluksi vakio 7 kuutiota hehtaarille vuodessa sekä alkupuusto 150 kuutiota/ha, niin tulevaisuudessa voisi kuvitella tulevan harvennustuloa (20 vuoden kuluttua 100 kuutiota/ha) ja päätehakkuutuloa (40 vuoden kuluttua 330 kuutiota/ha).  Suurin epävarmuus mielestäni sijoittuu puun tulevaisuuden hintoihin. Yleensä teen kaksi laskelmaa: 1) nimellishinta pysyy nykyisenä, varovainen ja 2) nimellishinta nousee keskimäärin 3%/vuosi, realistinen. Näistä sitten voi aikansa kuluksi arvioida mikä se sijoituksen (100 rahaa) vuosituotto (x) on:

    100000 = 100*40/((1+x)^20) + 330*70/((1+x)^40)

    Tuossa harvennuksen kuutiohinta 40 euroa ja päätehakkuun 70 euroa eli nykyiset hinnat.

    Liian mutkikkaaksi asiaa ei kuitenkaan kannata vetää sillä muuten jää ne investoinnit tekemättä. Tosin tuossakin yllä on paljon yksinkertaistuksia. Lähinnä tuo laskeminen avittaa ymmärtämään, mikä vaikuttaa ja miten paljon. Tässä kuten eläkesäästämisessäkin aika on kova! Eli jos prosessia pystyy nopeuttamaan (eläkesäästämisessä pidentämään), niin tuotto paranee nopeasti.

    Vielä sen verran, että jollekin voi tulla mieleen, että en minä jaksa 40 vuotta odotella! Ei tarvitsekaan! Tuon esimerkin tilan voi myydä 10 vuoden päästä pois (40 % hankintahintaolettama verotuksessa). Markkinahinta seuraa ”käyrää”. Tosin metsätilamarkkinat eivät ole täysin tehokkaat jo huomioiden tilojen erilaisuus.

     

    TTL 1.8.2023, 16:50

    Näytti puuttuvan hehtaarit yhtälöstäni…

    100000 = 20*100*40/(1+x)^20 + 20*330*70/(1+x)^40

    Nyt puuttuu varmaan jotain muuta…

    Visakallo Visakallo 1.8.2023, 16:52

    Markka-ajalla ostamieni tilojen hinnat ovat pysyneet suunnilleen samoina. Rahayksikkö on vain muuttunut euroksi.

    Panu Panu 1.8.2023, 16:53

    TTL laskelmasi perustuvat kassavirtaan, ei tuottoon. Mutta kuten sanot (ja sanoin) niin kassavirtaa saa koska vaan myymällä tilan.

    TTL 1.8.2023, 17:00

    Terminologiaani voisi tosiaan täsmentää. Se tuli suoraan ”tajunnanvirtana” kirjoitettua!

     

    R.Ranta 1.8.2023, 17:11

    Metsän kasvu (puiden kasvu) on reaalikasvua edellyttäen tietenkin, että puun reaalihinta säilyy.

    Reaalikorko on se korko, jota on syytä käyttää. Jos korolla ei olisi mitään merkitystä se tarkoittaisi samaa, että taimikko on yhtä arvokas kuin tukkimetsä. Harva nyt sentään sitä mieltä on.

    Jos haluaa selvittää itselleen koron merkityksen, niin siihen löytyy vastaus metsäekonomian oppikirjoista.  Periaatteet ovat aivan samoja kuin missä tahansa taloudellisessa toiminnassa, vaikka esim. pörssiosakkeiden arvostuksissa jne. Kaikille se ei avaudu koskaan. Timppaa kyllä hämmästelen, kun hän on sentään saanut matemaattista koulutustakin.

    Panu Panu 1.8.2023, 17:21

    R Ranta kerro vaan kun korot ovat otolliset niin ostan sinulta sen tukkimetsän taimikon hinnalla. Tai myyn taimikon sinulle tukkimetsän hinnalla.

    {\displaystyle reaalikorko=nimelliskorko-inflaatio}

    Kun käytät reaalikorkoa laskelmissasi niin mikä on nimelliskorko?

    A.Jalkanen A.Jalkanen 1.8.2023, 17:40

    Minulla on yksi sijoitusasunto joka tuottaa nyt suunnilleen inflaation verran per osakkeen arvioitu myyntihinta eli ei reaalikorkoa. Reaalikoron käyttö investointilaskelmissa on sikäli hankalaa kun näkyy tuo inflaatio kovasti heittelevän eikä sitä voida ennustaa sijoituksen pitoajalle. Silloin kun ostin tuon asunnon, reaalinen vuokratuotto sijoitukselle ennen veroja oli yli 10 % ja säilyi aina viime vuoteen saakka. Tämä muutos 10 > 0 tapahtui siis 2 vuoden kuluessa ja metsän kiertoaika on hieman pitempi.

Esillä 10 vastausta, 11 - 20 (kaikkiaan 222)
1 2 3 … 21 22 23