Hannun hintaseuranta: Metsätilakaupan sesonki alkanut

Tilakaupan asiantuntija Hannu Liljeroos testasi verkon arvonmäärityspalvelut sesonkiajan alkaessa. Testi osoitti, että kiinteistötunnuksen lisäksi tarvitaan tukku luotettavia lähtötietoja.

Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 30 24 703 22 14 130 36 6584 51 1,21 1,45
Satakunta 39 35 820 30 23 124 45 6118 49 1,05 1,30
Häme-Uusimaa 56 52 1274 33 11 109 37 6042 55 1,21 1,56
Etelä-Karjala 35 31 624 26 14 126 37 5466 43 1,03 1,26
Kymenlaakso 35 25 649 23 14 129 39 5740 45 1,04 1,24
Pirkanmaa 105 82 2195 24 16 126 39 5638 45 1,08 1,28
Etelä-Savo 102 82 2114 23 14 129 38 5709 44 1,02 1,21
E- ja K-Pohjanmaa 180 157 4307 28 11 87 26 3068 35 1,00 1,22
Keski-Suomi 112 114 3434 27 11 108 34 4615 43 0,96 1,14
Pohjois-Savo 132 104 3214 25 9 106 30 4201 40 0,97 1,08
Pohjois-Karjala 130 114 3508 28 10 109 29 4216 39 0,98 1,25
Kainuu 86 70 3994 22 8 88 24 2546 29 1,04 1,20
Pohjois-Pohjanmaa 262 220 9349 22 11 86 20 2424 28 1,05 1,22
Lappi 141 108 6721 21 14 69 15 1552 22 1,06 1,27
Koko maa 1445 1218 42906
lisäys huhtikuu 115 78 2941
lisäys tammi-huhtikuu 371 356 12634

Huhtikuussa metsätilojen tarjonta lisääntyi selvästi ja Hannu Liljeroos kirjasi seurantaansa 115 uutta kohdetta. Alla oleva kaavio esittää tarjonnan keskimääräisen jakautuman viimeksi kuluneina neljänä vuotena.

”Toukokuussa on alkuvuoden tarjontapiikki, silloin pitää ostoaikeissa olevien olla liikkeellä. Loppuvuonna päästään samoille lukemille elokuussa ja taso säilyy marraskuun lopulle asti.”

Kokonaisuutena tarjonta vaihtelee paljon vuodenajan mukaan ja noudattaa vuosittain jokseenkin samaa rytmiä.

Hintaseurantataulukko on ajalta 01.05.2020 – 30.04.2021 eli siinä on viimeksi kuluneet kaksitoista kuukautta. Kun seurantajakso on yksi vuosi, niin kauppamäärä pysyy verrattain suurena. Pienessä aineistossa vaihtelua on paljon enemmän.

Tilaston keskiluvuissa ei tapahtunut suuria muutoksia edelliseen taulukkoon verrattuna. Pienten kauppamäärien maakunnissa luvut vaihtelevat kuukausittain eniten.

Suurimmat tarjotut kohteet

Taulukossa ovat tällä hetkellä kaupan olevat suurimmat kohteet.

”Nyt on sijoittajille tarjolla useita hyviä ostokohteita eri puolilta maata. Tarjonta on ollut tänä vuonna kuitenkin viimevuotista vähäisempää.”

kunta pinta-ala lähtöhinta myyjä/välittäjä
Laukaa 193 625000 Senaatti-kiinteistöt
Sotkamo 108 830000 Kajaanin Seudun Metsäpalvelu Oy
Sotkamo 109 320000 Kajaanin Seudun Metsäpalvelu Oy
Tampere 42 350000 Metsätilat.fi
Savonlinna 53 349000 Metsätilat.fi
Tammela 51 325000 PJT-Forest
Säkylä 24 300000 Metsätilat.fi

Uusia kauppoja allekirjoitettiin huhtikuussa 78 ja koko alkuvuoden saldo on 356. Myyty metsämaan pinta-ala on yhteensä 12 634 hehtaaria eli keskimäärin 35 hehtaaria per kauppa. Nämä lukemat ovat lähellä viime vuoden vastaavia.

Huhtikuun suurimmat kaupat

kunta pinta-ala lähtöhinta kauppahinta hintakerroin ostaja
Sonkajärvi 264 610000 618100 Silvestica Green Forest Finland Oy
Sotkamo 123 460000 495910 0,94 UB-rahasto
Rovaniemi 520 400000 449000 1,13 FIM Metsä
Lohja 62 370000 421000 1,15 Skogssällskapet Fastighet Oy
Punlaidun 33 270000 387600 1,13 yksityinen
Mikkeli 68 265000 331910 1,01 Forest Holding Finland Ky I
Liperi 39 177000 260800 1,21 Tornator
Kuopio 56 185000 256100 yksityinen
Salo 38 tarjous 235000 yksityinen
Viitasaari 81 205000 238910 0,83 Forest Holding Finland Ky I
Ähtäri 34 183000 221000 0,93 yksityinen

Hintakerroin on kauppahinnan ja tila-arvion summa-arvon suhdeluku. Summa-arvo sisältää kaikki arvot, myös odotusarvot. Kerroin on tavallaan markkinaehtoinen kokonaisarvon korjaus.

”Korkein kerroin 1,21 on Liperissä myydyllä kohteella. Olen kirjannut seurantaani, kun tila on tullut myyntiin, että se on ”hyvä kohde”, Liljeroos kertoo.

Luettelossa ensimmäisenä olevalla Sonkajärven kohteella on paljon turvemaita. Lohjan kohde on iso tila yhdessä palstassa.

”Markkinat hinnoittelevat kohteet niiden ominaisuuksien mukaan ja hyvistä kohteista maksetaan eniten.”

Instituutoiden jalansija vahvistunut

Institutionaaliset sijoittajat ostivat huhtikuussa 32 kohdetta eli melkein saman lukumäärän kuin vastaavana aikana vuosi sitten.

Kauppasummat olivat yhteensä 5,4 miljoonaa euroa. Koko tämän vuoden aikana ne ovat ostaneet 130 kohdetta ja maksaneet niistä yhteensä reilu 26 miljoonaa euroa.

Kun alkuvuoden aikana on kaikkien seurantakauppojen metsämaan ala noin 12 600 hehtaaria, niin keskihinnalla 3 400 euroa hehtaari saadaan kauppojen yhteisarvoksi noin 43 miljoonaa euroa.

”Instituutioiden osuus seurantakaupoista on euroilla mitattuna noin 60 prosenttia. Siinä on lisäystä vuodentakaiseen lukuun kymmenen prosenttiyksikköä.”

Verkon hintalaskurit testissä

Verkossa on erilaisia palveluita, joiden avulla saa ilmaiseksi arvion metsätilan käyvästä arvosta. Yksinkertaisimmillaan palveluun syötetään pelkkä kiinteistötunnus. Tällaisia ovat Metsä Forestin, Osuuspankin, UPM Metsän ja Stora Enson pika-arviot. Arviot perustuvat lähinnä avoimeen metsävaratietoon eli metsien kaukokartoituksella kerättyyn dataan.

Lisäksi on Maaseudun Tulevaisuuden ja Metsälehden arvolaskurit, joihin pitää syöttää tietoja muun muassa puuston ja tukkipuiden määrästä. Edellinen perustuu Metsätilat.fi-välittäjien keräämään kauppa-aineistoon ja jälkimmäinen Hannun hintaseurantaan sekä Simosol Oy:n arvonmäärityspalveluun.

Liljeroos testasi arvonmäärityspalvelut keskisuomalaisella, 52 hehtaarin tilalla:

arvo, € puusto, m3 m3/ha tukki-%
Metsä Forest 122268 5122 107 11
OP Metsäarvio 97590 5120 110 11
UPM Metsä 213300 6667 133 35
Stora Enso 142000 5455 109 30
Maaseudun Tulevaisuus 252980 7000 140 38
Metsälehti 251600 7000 140 38

Metsä Forestin ja Osuuspankin pika-arviot antoivat melkein samat puustotiedot, mutta erilaiset arvot. Molemmat arviot ovat kuitenkin kaukana oikeasta. Samaa voi sanoa myös Stora Enson arvion tarkkuudesta. UPM Metsän laskema arvo 213 300 euroa on sekin vielä kovin alhainen.

”Voiko niiden antamia arvoja sanoa edes suuntaa-antavaksi?”, Liljeroos kysyy kärjistäen.

Kaksi palveluntarjoajaa selvisi testistä hyvin eli Maaseudun Tulevaisuuden ja Metsälehden arvolaskurit.

”Molemmat arviot vastaavat hyvin kohteena olevan tilan todellista käypää arvoa. Puustotiedot ovat molemmissa samat, koska syötin ne palveluun ja ne perustuvat perusteelliseen maastoarviointiini.”

Arvioitava tila sijaitsee Keski-Suomessa ja sen pinta-ala on 52 hehtaaria, josta metsämaata on 50 hehtaaria. Puustoa on Liljeroosin arvion mukaan 7 000 kuutiota, josta tukkipuuta 38 prosenttia. Maapohjat ovat kuivahkoja tai kuivia kankaita tai turvemaita (46 prosenttia). Tilan metsänhoidollinen tila on varsin hyvä, samoin puustojen laatu. Puustosta on 90 prosenttia mäntyä ja puut kasvavat hitaasti karuhkolla Suomenselällä.

Liljeroosin laatiman tila-arvion summa-arvo on 268 000 euroa ja käypä arvo kymmenen prosentin korjauksella 241 000 euroa.

Liljeroosin mukaan testi todisti ainakin kaksi asiaa.

”Ensinnäkin pelkän kiinteistötunnuksen perusteella ei saa luotettavaa tila-arviota.”

Toiseksi; kun tunnetaan tilan pinta-ala, sijainti, puumäärä, tukkiosuus ja maapohjan keskiboniteetti (Metsälehden arvolaskuri) tai tilan pinta-ala, puuston määrä ja kehitysluokkajakautuma (Maaseudun Tulevaisuuden palvelu), niin tilan käypä arvo voidaan määrittää kauppa-aineiston avulla.

”Mikäli hinnoiteltava tila on ominaisuuksiltaan poikkeuksellinen, arvonmääritys kauppa-arvomenetelmällä ei onnistu.”

 

 

Kommentit (5)

  1. Jälleen kerran kiitos mielenkiintoisesta metsätila-artikkelista. Olisin kiinnostunut, jos kommentoisit alkuvuodesta kirjoittamastasi Närpiön metsätilasta, jonka alueella oli Tuulipuisto-vuokrasopimus. Miten voimassa oleva vuokrasopimus vaikutti tilan myyntihintaan. Ja voisiko olemassa olevan tai valmistelussa olevan tuulipuiston vaikutuksesta metsätilan arvoon tehdä laajemmankin jutun?

  2. Hannu Liljeroos

    Kiitos palautteesta! Sitä ei ole tullut liikaa. Tämän alkuvuoden tapauksen kanssa on käynyt niin, että en ole ottanut kohdetta lainkaan seurantaani. Syynä on se, että kauppa ei ole edustava. Jos kiinteistötunnus olisi tiedossa, niin hakisin kauppahinnan rekisteristä.

    Jatkossa voin ottaa tällaiset kohteet seurantaani omana ryhmänään. Kun aineistoa on kertynyt tarpeeksi, niin voisi tehdä johtopäätökset.

    Oulun Karahkassa on juuri kaupan noin 19 hehtaarin tila, jossa on yhden tuulimyllyn rakennuspaikka. Tilan metsätaloudellisin perustein laskettu summa-arvo on noin 48 000 euroa. Tilan hintapyyntö on peräti 110 000 euroa.
    Karahkan tuulipuiston kaavan on kaupunginvaltuusto hyväksynyt, mutta siitä on tehty yksi valitus. Nämä ovat pitkäkestoisia projekteja.

    https://www.vsb.energy/fi/fi/hankkeet/karahka-oulainen/

  3. Suomalaiset antavat palutetta hyvin rajallisesti. Silti uskon, että moni moni lukija lukee artikkelisi hyvin tarkasti. Närpiön kohteen kiinteistötunnus oli 545-430-7-107 Lyng, 49.4 ha, hintapyyntö 76151 €. Tuulipuistojen vaikutus metsätilan arvoon on kiinnostava asia. Niitä tulee paljon tulevina vuosina ja onhan tuossa Oulun Karahkan kohteessa ainakin pyynnissä ja ehkä toteutumassakin nähtävissä lisäarvoa. Jään mielenkiinnolla odottamaan tulevaa yhteenvetoa.

  4. Hannu Liljeroos

    Kauppa on tehty 12.04.2021. Kauppahinta on 305 000 euroa. Närpiön kunta, tilan nimi Lyng, pinta-ala 49,4 hehtaaria. Aikamoinen lisäarvo!

    Luovuttaja kuolinpesä ja saaja yksityinen. Tilalta on meren rantaan matkaa noin 10 km.

    Näyttää siltä, että Maanmittauslaitos on tilastoinut kyseisen kaupan edustavana (ei näkyvää ”suodatusta” kuten sukulaiskaupat, ranta-asemakaava yms.).

  5. Jos jotain haluaa, niin siitä pitää olla valmis maksamaan. Tuossa maksettiin kauppahinnassa jo paljon tulevia tuloja, eli ei niin kultakaivos kuin jos tulisi tuulipuisto omalle metsätilalle. Muodostuiko ostajalle koko kauppasummasta metsävähennyspohjaa? Tuolla summalla myy jo kohtuu määrän muilta tiloilta verovapaita kuutioita.

Metsänomistus Metsänomistus

Keskustelut

TES

Kuvat