Hannun hintaseuranta: Metsätilamarkkinoiden yleiskatsaus 2020

Metsätilojen yleinen hintataso nousi yhtä jalkaa kantohintojen kanssa, mutta Lapissa hintataso ja kauppojen lukumäärä nousivat erityisesti. Suursijoittajat olivat tilamarkkinoilla entistä vahvempia.

Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 24 18 429 18 18 140 38 6489 46 1,14 1,33
Satakunta 41 34 814 26 26 127 46 5877 46 1,01 1,22
Häme-Uusimaa 57 56 1480 33 15 106 38 5449 52 1,12 1,43
Etelä-Karjala 42 30 666 20 14 135 36 5508 41 1,01 1,19
Kymenlaakso 38 31 855 23 13 122 36 5265 43 1,04 1,25
Pirkanmaa 126 91 2491 26 15 123 37 5522 45 1,08 1,29
Etelä-Savo 105 96 2432 26 13 121 37 5358 44 1,00 1,23
E- ja K-Pohjanmaa 183 155 4111 28 13 89 26 3099 35 0,98 1,19
Keski-Suomi 127 118 3626 27 11 107 32 4356 41 0,93 1,10
Pohjois-Savo 130 106 3387 24 10 111 32 4368 39 0,93 1,06
Pohjois-Karjala 115 97 3004 30 9 104 27 3945 38 0,96 1,06
Kainuu 90 68 3583 21 9 91 24 2483 27 1,03 1,19
Pohjois-Pohjanmaa 276 207 8930 23 10 83 19 2272 27 1,02 1,20
Lappi 150 112 6816 23 13 70 15 1499 22 1,02 1,20
Koko maa 1504 1219 42624 96 28 3406 35 1,01
lisäys joulukuu 114 135 4820

Hannu Liljeroos on ylläpitänyt metsätilojen hintaseurantaa seitsemän vuotta ja toteutuneita kauppoja on kertynyt 8 626.

”Viime vuonna tilastoin 1 219 kauppaa, mikä on lähellä seuranta-ajan keskiarvoa 1 232.”

Kauppojen määrä on vaihdellut vuosittain vain vähän. Eniten niitä kertyi vuonna 2016 (1 325 kpl) ja vähiten vuonna 2014 (1 024 kpl). Maakuntakohtaista vaihtelua on ollut enemmän. Viime vuonna esimerkiksi Lapin kauppamäärä oli verrattain suuri ja Pohjois-Karjalan pieni.

”Pohjois-Karjalassa lienevät Tornatorin suorat ostokaupat pudottaneet julkista tarjontaa.”

Myyntiin pantuja kohteita Liljeroos on kirjannut yhteensä 11 642 eli ”hävikkiä” on 3 016, mikä tarkoittaa, että melkein joka neljäs kohde on jäänyt pois eri syistä toteutuneiden kauppojen tilastosta.

Viime vuoden kauppojen kauppasummat olivat yhteensä noin 145 miljoonaa euroa. Keskimääräinen kauppa oli kooltaan 35 hehtaaria ja siitä maksettiin noin 119 000 euroa (3 406 e/ha/metsämaa).

Joulukuun suurimmat kaupat:

pinta-ala lähtöhinta kauppahinta ostaja
Heinävesi 55 250000 335000 Forestor Oy
Ähtäri 197 500000 755000 Skogssällskapet Fastighet Oy
Veteli 157 370000 490000 Skogssällskapet Fastighet Oy
Pihtipudas 67 268000 310610 Silvestica Green Forest Finland Oy
Kiuruvesi 271 810000 821480 Silvestica Green Forest Finland Oy
Tuusniemi 61 350000 411000 Vaajasalon säätiö
Kajaani 163 242000 292200 yksityinen
Pieksämäki 42 207000 263300 Rantasalmen Virkistys- ja Sivistyssäätiö
Suomussalmi 106 240000 262500 yksityinen

Pinta-ala on kohteen kokonaisala.

Metsämaan hinta nousi kantohintojen mukana

Metsämaan keskihinta oli viime vuonna koko maassa 3 406 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 3 467 euroa.

”Kauppojen alueellinen jakautuma kuitenkin muuttui selvästi siten, että kauppoja tehtiin suhteellisesti enemmän Pohjois-Suomessa.”

Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa metsämaata myytiin kolmasosan verran enemmän ja tämän seurauksena koko maassa kauppojen keskipuusto laski kolme mottia ja tukkiosuus kaksi prosenttia.

”Kun tämä otetaan huomioon, niin hintataso nousi viime vuonna noin neljä prosenttia.”

Luken kantohintatilastojen mukaan tukin kantohinnat nousivat viime vuonna tammi-marraskuun aikana kolmesta viiteen prosenttia ja kuitupuun noin viisi prosenttia.

”Käytännössä metsämaan hintatason nousu on ollut pitkälti kantohintojen nousun ansiota. Tila-arvioiden puunhinnat seuraavat viiveellä toteutuneita kantohintoja.”

Maakuntakohtaisesti tarkasteltuna hintataso nousi viime vuonna eniten Lapissa, missä nousua kertyi noin kolmetoista prosenttia. Siellä myös kauppojen lukumäärä oli aikaisempia vuosia suurempi eli 112.

Metsämaa kallistui selvästi eli noin kymmenen prosenttia myös Etelä- ja Keski-Pohjanmaan ja Pohjanmaan maakunnissa. Keski-Suomessa, Pohjois-Karjalassa ja Pohjois-Pohjanmaalla hintataso nousi noin seitsemän prosenttia. Pirkanmaalla ja Pohjois-Savossa hintojen nousu oli noin neljä prosenttia. Muissa maakunnissa hintataso pysyi jokseenkin entisellään.

Instituutiosijoittajien ostot

Metsärahastot, sijoitusyhtiöt ja muut institutionaaliset sijoittajat ostivat viime vuonna julkisesti myynnissä ollutta metsämaata yhteensä noin 81 miljoonalla eurolla. Nämä olivat lähes kokonaan yksityismetsiä. Vastaava luku oli vuonna 2019 70 miljoonaa ja vuonna 2018 45 miljoonaa euroa.

Viime vuonna kaikkien seurantakauppojen kauppasummat olivat yhteensä noin 145 miljoonaa euroa. Instituutioiden osuus siitä oli noin 56 prosenttia – nousua vuodesta 2019 on yhdeksän prosenttia.

Seurantakauppojen kokonaismäärä oli viime vuonna 1 219 ja näistä 440 kaupassa ostajana oli jokin institutionaalinen sijoittaja. Ne ovat tehneet kauppoja kaikissa maakunnissa, eniten Kainuussa, Pohjois-Karjalassa ja Pohjois-Savossa, joissa noin puolet kohteista on myyty instituutioille.

Ostajien keskinäinen järjestys on muuttunut paljon. Vuoden 2020 ykkönen oli United Bankersin kaksi metsärahastoa (13,3 miljoonaa euroa), toisena Silvestica Green Forest Finland (13,0 miljoonaa euroa) ja kolmantena FIM Metsä (12,8 miljonaa euroa).

Vuoden 2019 suurin eli OP:n metsärahasto oli nyt neljäs. Sen ostot olivat viime vuonna 9,4 miljoonaa euroa, kun vuotta aikaisemmin rahaa meni 16,9 miljoonaa euroa.

”Institutionaalisten ostajien joukko on koko ajan kasvanut, ja sitä myötä ostokilpailu on kiristynyt. Hyvistä kohteista voidaan maksaa paljon, ja huonotkin kohteet saattavat kelvata ”paremman puutteessa”.”

Hintakerroin hinnoittelussa

Hintakerroin on laskettu jakamalla kauppahinta hinnoittelun summa-arvolla. Summa-arvosta ei ole tehty mitään ”tukkualennusta” eli kokonaisarvon korjausta. Kerroin kuvaa siis markkinaehtoista korjausta.

Viime vuoden tilastossa maakuntakohtaiset kertoimet olivat kymmenessä maakunnassa vähintään yksi. Suurin kerroin 1,14 oli Varsinais-Suomessa ja pienin 0,93 Keski-Suomessa. Kun Liljeroos aloitti seurannan vuonna 2014, kerroin oli yli yhden vain Varsinais-Suomessa ja Häme-Uusimaalla.

”Toteutuneissa kaupoissa maksetaan siis useimmissa maakunnissa keskimäärin summa-arvoa enemmän. Tämä todistaa, että metsämaan hintataso on noussut.”

Liljeroos pitää kokonaisarvon korjausta summa-arvomenetelmän ongelmakohtana.

”Sen taso määräytyy teoriassa mitä moninaisempien tekijöiden perusteella, joiden vaikutusta hinnoittelija joutuu sitten arpomaan.”

Lähtökohtaisesti hinnoittelija pyrkii määrittämään kohteelle, jossa ei ole niin sanottuja erityisarvoja, jonkinasteisen metsätalousarvon. Yleensä se on pienempi kuin käypä arvo eli vapailla markkinoilla saatu arvo.

Liljeroosin mielestä epämääräisestä kokonaisarvon määrityksestä voitaisiin luopua kauppa-arvomenetelmää soveltamalla.

”Tavanomaisilla metsätiloilla se onnistuisi hyvin. Otetaan käyttöön tilastodata ja haetaan sieltä hinnoiteltavaa kohdetta lähinnä vastaavat tilat ja sitten lasketaan niiden keskimääräinen hintakerroin. Tämän tilajoukon ominaisuuksia voidaan vielä analysoida tarkemmin, ja sitten hienosäätää todennäköistä markkina-arvoa.”

Kommentit

Ei vielä kommentteja.

Metsänomistus Metsänomistus

Kuvat