Marraskuu oli isojen tilakauppojen kuukausi

Hannun hintaseuranta listasi marraskuun suurimmat metsätilakaupat. Liki miljoonan euron kauppa tehtiin Tampereella. Korkein, yli 10 000 euron hehtaarihinta maksettiin yllättäen Ylä-Savossa Sonkajärvellä.

Ylöjärven kaupunki myy tilaa, joka on paljolti 55-vuotiasta männikköä. Liljeroos arvioi kuvan kuviolla hehtaaritiheydeksi 265 kuutiota ja tukkiprosentiksi 60 eli selvästi myyntiesitteen tietoja enemmän. Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 36 26 513 36 18 112 40 5444 49 1,06 1,44
Satakunta 47 27 845 29 10 110 30 4535 41 1,02 1,35
Häme-Uusimaa 55 41 1067 28 18 132 41 6054 46 1,1 1,35
Etelä-Karjala 59 41 1012 31 10 109 36 4609 42 0,98 1,27
Kymenlaakso 67 40 888 31 6 106 29 4159 39 0,99 1,32
Pirkanmaa 105 72 2219 24 13 118 36 4755 40 1,06 1,29
Etelä-Savo 115 79 2686 34 11 106 33 4320 41 0,91 1,17
E- ja K-Pohjanmaa 228 156 3976 31 10 86 22 2505 29 0,89 1,11
Keski-Suomi 125 93 2899 32 11 103 33 3854 38 0,9 1,11
Pohjois-Savo 110 72 2651 26 14 108 31 3830 36 0,9
Pohjois-Karjala 161 115 3710 26 12 113 29 3669 33 0,89 1,1
Kainuu 91 54 2849 27 9 77 20 1600 21 0,88 1,04
Pohjois-Pohjanmaa 266 173 6341 24 11 83 19 1941 23 0,92 1,09
Lappi 115 66 4558 25 10 58 16 1052 18 0,86 1,07
Koko maa 1590 1055 36214
Lisäys marraskuu 202 158 5358

Marraskuussa tehtiin yhteensä 158 metsätilakauppaa, Hannu Liljeroosin seuranta osoittaa. Yli 200 000 euron kauppoja oli 19 ja alla olevassa taulukossa on 15 suurinta keskeisine tietoineen.

Selvästi suurin kauppa tehtiin Tampereella, missä kauppahinta kipusi hyvän sijaintinsa ansiosta selvästi yli lähtöhinnan. Ylä-Savossa Sonkajärvellä tehdyssä kaupassa hehtaarihinta ylitti 10 000 euron rajan.

Kunta Metsämaata, ha m3/ha Tukki-% Lähtöhinta, e Summa-arvo, e Kauppahinta, e Kauppahinta e/ha Kauppahinta e/m3 Ostaja Myyjä
Tampere 154 134 39 570 000 760011 930 000 6039 45 yksityinen kuolinpesä
Pihtipudas 102 140 29 430 000 533806 485 001 4755 34 ForestVital Oy kuolinpesä
Kajaani 222 84 30 405 000 505910 482 200 2172 26 OP-metsärahasto kuolinpesä
Kankaanpää 80 123 44 300 000 381587 423 580 5295 43 Forest Holding Finland I Ky yksityinen
Joensuu 120 79 24 292 000 395 000 3292 42 yksityinen kuolinpesä
Somero 40 214 43 265 000 329756 367 100 9178 43 yksityinen Suomen Kulttuurirahasto
Sastamala 62 129 49 235 000 309254 328 330 5296 41 UP Metsä kuolinpesä
Sonkajärvi 31 253 55 315 000 322907 311 810 10058 40 UB Metsä kuolinpesä
Iisalmi 78 104 40 275 000 334254 308 890 3960 38 Forest Holding Finland I Ky yksityinen
Pertunmaa 58 106 37 225 000 315684 264 000 4552 43 Forest Holding Finland I Ky yksityinen
Puolanka 171 85 15 250 000 261 200 1527 18 yksityinen yksityinen
Polvijärvi 40 158 36 175 000 214280 237 300 5933 38 Tornator yksityinen
Sastamala 65 36 23 113 900 191011 230 000 3538 98 Lihasulan säätiö yksityinen
Jämsä 30 212 45 204 000 214 444 7148 34 yksityinen yksityinen
Savonlinna 39 138 25 189 000 232557 212 600 5451 39 Tornator yksityinen

Suurin ostajaryhmä olivat metsärahastot. Näiden jälkeen tulevat yksityiset ostajat, sijoitusyhtiöt ja yksi säätiö. Myyjät ovat yksityisiä tai kuolinpesiä, lisäksi yhden kohteen myi Suomen Kulttuurirahasto.

Metsärahastot ja sijoitusyhtiöt ovat markkinoilla edelleen aktiivisesti. Ne ostivat marraskuulla 23 kohdetta, joiden kauppasummat olivat yhteensä noin 4,4 miljoonaa euroa. Eniten ostivat metsärahastot Forest Holding Finland I Ky ja UB Metsä.

Koko kuluneen vuoden aikana nämä institutionaaliset sijoittajat ovat käyttäneet ostoihinsa kaikkiaan noin 107 miljoonaa euroa. Tästä on yksityismaiden osuus noin 41 miljoonaa euroa ja loput UPM:n ja Vapo Oy:n kanssa solmittuja kauppoja.

UPM on lopettanut metsätilojen myynnin ja suursijoittajat ovat ryhtyneet ostamaan entistä enemmän yksityismaita. Niiden osuus on yksityismetsien kaupoista euroilla mitattuna tänä vuonna noin 40 prosenttia.

Tilojen tarjonta jatkui marraskuussa vilkkaana ja uusia kohteita tuli markkinoille 202. Tällä hetkellä on myynnissä myös suuria tiloja, joista muutama esimerkki:

Kunta Metsä-
maata, ha
m3/ha Tukki-% Lähtöhinta, e
Savonlinna 82 109 44 385 000
Konnevesi 65 122 26 215 000
Äänekoski 86 109 40 345 000
Iitti 58 246 60 560 000
Orivesi 66 110 32 266 000
Huittinen 45 147 34 225 000
Salo 114 171 47 653 000
Keitele 102 (kokonaisala) 430 000
Mikkeli 54 169 32 440 000

Liljeroos on kiinnittänyt huomiota siihen, että monen välittäjän esitteissä selitetään summa-arvomenetelmään kuuluvan kokonaisarvon korjauksen tasoa seuraavasti: ”Siihen vaikuttavat mm. kehitysluokkajakautuma, maapohjien laatu, kohteen sijainti ym.”

Perustelu ei ole väärin, mutta saattaa maallikolle olla vaikeaselkoinen.

”Kysehän on yksinkertaisesti siitä, että summa-arvoa korjaamalla tavoitellaan todennäköistä kauppahintaa eli sitä arvoa, mitä lähinnä vastaavista kohteista on vapailla markkinoilla maksettu. Käytännössä lähtöhinnat asetetaan varovasti eli selvästi sen tason alle, mitä toteutuneiden kauppojen perusteella olisi laskettavissa.”

Muutamilla myyntikohteilla näkee, että tilalla on tehty isojakin päätehakkuita vähän ennen myyntiä.

”Jos ajatellaan puhtaasti tilakaupan ja puutavarakaupan veroseuraamuksia, niin puut kannattaisi myydä pystyssä uudelle omistajalle. Viljelemättömät hakkuuaukot saattavat lisäksi vähentää ostajien kiinnostusta”, Liljeroos pohtii.

”Harvennushakkuiden osalta tilanne on erilainen. Käsitykseni mukaan ostajat yleensä arvostavat sitä, että tilalla ei ole kiireellisiä harvennustarpeita.”