Käyttäjän Timo Heikki kirjoittamat vastaukset
-
Hallinto on selkeä. Yhteismetsiä joissa hoitokunnalla heikko motivaatio ja ammattitaito pitää varoa. Toisaalta, niissä voi olla myös suurin potentiaali, mutta se voi olla työlästä saada hallinto nykyaikaiseksi. Nimimerkillä ”kokemusta on”
Mitä olen itse noita pohjoisen yhteismetsäosuuksia katsellut niin käypänä hintana useimpien yhteismetsäosuuksien kohdalla pidän hinnoitteluperiaatetta 35 x keskimääräinen vuotuinen tuotto. Jos sen alle mennään mietin tarjouksen tekemistä. Jos huidellaan selvästi yli niin en edes harkitse.
Hinnoitteluperiaate on ihan pätevä, mutta tarkoitatko jakorahaa vai vuotuisen kasvun arvoa ennen veroja?
Em. vaihtoehdot tarkoittaa omassa yhteismetsässäni lähes 600% hintaeroa jälkimmäisen vaihtoehdon hyväksi.
Sanoisin, että hintapyynnit voi olla 1-2 % tuottoarvoilla (nettotuotto). Mutta käytännössä osuudet liikkuvat 2 – 3% nettotuottoarvoilla. Miksi kukaan niitä ostaisi 1% tuottoarvoilla, kun pankista saa paremmin riskittömän tuoton?
Tälläisiä 1,2-1,5% nettutuoton kauppoja on viimevuosina tehty sellaisissa yhteismetsissä joissa hakkuumäärät ovat tulevina vuosina kasvamassa. Metsästysoikeus on toinen vaikuttava tekijä. Myös laajenevat yhteismetsät on ollut pienellä marginaalilla, koska etenkin osuusvaihtojen myötä vanhojen osakkaiden omistusosuus vahvistuu.
Juuri näin. Pitää laskea osuuden arvo tuon 5 %:n mukaan, koska ei ole osuuksista tehtyjä kauppoja, joihin perustaa niiden arvo.
Verohallinnon ohje on laskea summa-arviomenetelmällä yhteismetsän arvo ja jakaa se osuuksien lukumäärällä. Toisena vaihtoehtona on tila arvio joksi käy esim. metsään.fi ohjelman antama puustoarvio. Myös ulkopuolisen arvioitsijan esim. metsähoitoyhdistyksen arvio tähän käy. Kolmantena vaihtoehtona käy paikallinen hintataso jonka verottaja on itse markkinahintaisten kauppojen perusteella määrittänyt. Tuottoarvolaskelmaa voi myös käyttää, mutta korkokantaa ei ole siihen määritelty. Lähtökohtaisesti korkokannan tulisi olla sellainen, että laskema vastaa markkinehtoisten kauppojen hinta tasoa.
Jakorahan perusteella ei voi laskea minkäänlaista arvoa, mutta kokonaiskasvun perusteella voisi laskea. Eli vuotuinen kokonaiskasvu hinnoitellaan ja jaetaan osuuksien määrälllä. Tässäkin tulee ongelmaksi korkokannan määrittely, mutta yleisesti yhteismetsäosuuksilla on tehty kauppaa 1-3% tuotto-odotuksella.
Tuolta voi hiukan tarkastella hintoja: https://omallamaalla.fi/yhteismetsaosuuksien-kauppapaikka/
5% tuotto sopii ehkä metsästysoikeuden arvolle, vuokratonteille ja muille yhteismetsän rönsyille jotka ei suoraan liity metsään.
Lisäjengan tähän tuo se, että yhteismetsämme on ostellut metsiä hinnalla kokonaisarvo plus 10%.
Katselin vielä noita verohallinnon ohjeita ja näyttää siltä, että Timpan yhteismetsällä on ollut hyvä tilitoimisto asioita hoitamassa.
Mistään ei pysty tulkitsemaan sellaista ohjetta, että aikaisempien vuosien tuloksen perusteella voisi yhteismetsän arvon verotusta varten ilmoittaa lahja- ja perintövero ilmoituksissa. Tuottoarvolaskentaakin pidetään toisijaisena tapana. Korkokantaa ei ole ilmoitettu missään, mutta käyvälle arvolle tulisi laskea 5% tuotto jos tuottoa ei muutoin pysty arvioimaan.
Ok. Verohallinnolla ei tietääksni ole ollut tapana kyseenalaistaa laskelmia, etenkin jos ne ovat ns. asiantuntijoilta lähtöisin. Siksi meidän yhteismetsän arvoa ei ole yhdessäkään perunkirjassa kyseenalaistettu. Ymmärrän hyvin tuon perunkirjaa varten alhaisen osuuden arvon laskennan kuolinpesien kannalta, mutta mitään mutta perustelua sille en näe, etenkään kun viraomaisen harhautuksesta voi tulla syytös mm. veropetoksesta.
Luitko Timppa tuon verohallinnon ohjeen? Ei siinä mielestäni mainita mitään 5% sääntöä?
Kuvaat Timppa hyvin perheyhteismetsän haastetta jossa pyritään siirtämään omaisuus mahdollisimman edullisesti seuraavalle sukupolvelle.
Osuuden arvon oikein määrittäminen on tavallisessa yhteismetsässä erittäin tärkeää. Sillä mahdollistetaan osuudesta luopuminen käypään hintaan, perinnönjaot menee oikein, pankin vakuusarvot on kohdillaan, osuusvaihdot metsiin saadaan onnistumaan ja esimerkiksi avioero tapauksissa jako voidaan teidä oikein.
Tottoperusteinen menetelmä on hyvä kun metsiä liitetään yhteismetsään, mutta se on tavalliselle metsänomistajalle vaikea selkoisempi. Ja siinä määrittävä tekijä on korkokanta.
Hoitokunnalla on vastuu antaa verottajaa varten oikeaa tietoa ja siitä voi seurata vastuita. Meidän tapauksessa hoitokunta on antanut verottajaa varten tietoa osuuden arvosta. Verottajan ohjeiden mukaisesta arvostustasosta on meidän yhteismetsässä jäänyt ilmoittamatta noin 5 milj.euroa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Se tarkoittaa, että veroja on vältetty jopa miljoonan euron verran. Siitä voi olla seurauksia…
Verottaja on saattanut menneinä aikoina hyväksyä mitä vaan osuuden arvoksi. Esimerkissäsi on ongelma jos metsän ikärakenne ei ole tasainen jolloin pääosa hakkuutuloissa on tulevaisuudessa.
Osuusvaihdot on mahdottomia toteuttaa tasavertaisesti jos osuuden arvoa ei ole oikein laskettu. Summa-arvio menetelmä on hyvä tapa arvostaa myös yhteismetsäosuus.
Linkki verohallinnon ohjeeseen: https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/152986/maatilan-arvostaminen-perinto-ja-lahjaverotuksessa2/
Linkki vebinaariin jossa osuuden arvosta keskustellaan: https://www.youtube.com/watch?v=Yl7kSr_nPrU