Tänä vuonna Hannu Liljeroos on kirjannut hintaseurantaansa 726 uutta kohdetta ja 557 solmittua kauppaa. Kesäkuussa markkinoille tuli peräti 194 myyntikohdetta. Myyty metsämaan pinta-ala on noin 18 500 hehtaaria. Siitä on 45 prosenttia Kainuussa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa. Myyty pinta-ala on lähellä kahden edellisen vuoden lukuja.

Seurannan tilakauppojen kauppasummat ovat alkuvuonna yhteensä noin 72 miljoonaa euroa. Viime vuoden vastaava luku oli 64 miljoonaa euroa. Tästä voi jo päätellä, että hintataso on tänä vuonna noussut. Myydyt hehtaarit jakaantuvat eri maakuntiin jokseenkin samassa suhteessa kuin vuosi sitten eli se ei selitä muutosta.

Toteutuneissa kaupoissa on metsämaan hehtaarin keskipuusto 98 kuutiota, mikä on kaksi mottia viimevuotista enemmän. Tukkipuun osuus on keskimäärin 29 prosenttia.  Nousua on kaksi prosenttia. Metsämaan keskihinta on alkuvuoden kaupoissa 3871 euroa hehtaarilla, ja puustokuution keskihinta 39 euroa.

Koko maassa metsämaan keskihinta on noussut viime vuodesta 465 euroa eli 14 prosenttia. Kun ottaa huomioon erot puumäärissä, tukkiosuuksissa ja kauppojen alueellisissa jakautumissa, niin hintataso on noussut alkuvuonna viime vuoden hintatasoon verrattuna noin 300 euroa eli yhdeksän prosenttia. Se on Liljeroosin arvion mukaan paljon. Osan siitä selittänee sahapuiden kantohintojen voimakas nousu.

Maakuntien tunnuslukujen perusteella näyttää siltä, että hintataso on kohonnut kaikkialla. Kovin muutos on tapahtunut Häme-Uusimaalla ja Kainuussa, joissa hintakerroinkin on noussut parikymmentä prosenttia.

Kesäkuun aikana tehtiin monta suurta kauppaa. Selvästi suurin oli Kainuussa tehty kauppa, jossa ostajana on Polttina Oy. Liljeroos varmisti kaupan edustavuuden välittäjänä toimineelta Kajaanin Seudun Metsäpalvelun Pekka Manniselta.

”Alueella ei ole kaavaa eikä muuta kuin metsätalousmaata. Se on vanhan metsän yhtenäinen alue, mikä lienee vaikuttanut kauppahintaan. Toki tässä on pienien vesistöjen rantoja, mutta ei mitään normaalista kainuulaisesta metsätilasta poikkeavaa. Vanhaa pakettipeltoa on jonkin verran, mutta se ei selitä korkeampaa hintaa. Maakuntakaavassa tällä alueella ei ole esimerkiksi tuulivoimavarauksia. Osa palstoista sijaitsee pohjavesialueella. Palautteen perusteella puustotiedon pitäisi olla linjassa todellisuuden kanssa”, kertoo Manninen. Hänen mukaansa alueella oli metsävaratiedon perusteella enemmän puustoa, kuin mitä maastoarvio lopulta osoitti.

Kesäkuun suurimmat kaupat:

Polttina Oy on ostanut tänä vuonna kaksi muutakin kohdetta ja maksanut niistä vastaavien hintakertoimien mukaisesti. Nämä esimerkit osoittavat, että ostajilla voi olla yksilölliset arvostukset, ja ne ovat valmiita maksamaan tietyntyyppisistä kohteista hyviä hintoja. Kaupan edustavuutta ei ole aina helppoa määrittää.

Suurten kauppojen tilastossa on poikkeuksellisen paljon yksityisiä ostajia. Tämä voi olla tilapäinen ilmiö tai sitten se voi osoittaa sen, että markkinoiden hintataso on entistä paremmin muidenkin ostajien kuin ammattisijoittajien tiedossa.

Institutionaalisten ostajien kaupat

Eri instituutiot ovat käyttäneet alkuvuonna ostoihinsa rahaa noin 39 miljoonaa euroa, mikä on 54 prosenttia kaikkien kauppojen kauppasummista. Nämä luvut ovat jokseenkin samalla tasolla kuin vuosi sitten. Institutionaaliset ostajat ovat tehneet kauppoja kaikissa maakunnissa, eniten Pohjois-Karjalassa. Ostetun metsämaan ala on noin 10 000 hehtaaria. Kaikkien kauppojen keskikauppahinta on 129 000 euroa, instituutioiden kaupoissa se on 200 000 euroa.

Institutionaalisten ostajien suuressa joukossa metsärahastot ovat vain yksi ryhmä. Kotimaisten metsärahastojen (OP, UB ja FIM) ostot ovat alkuvuonna yhteensä 15 miljoonaa euroa, mikä on 40 prosenttia kaikista instituutioiden kaupoista. Lisäksi kaksi ruotsalaista metsärahastoa ovat ostaneet metsää yhteensä 5,2 miljoonalla eurolla. Muita suuria ostajaryhmiä ovat sijoitusyhtiöt (Tornator, Polttina ym), säätiöt (Luonnonperintösäätiö), yhteismetsät ja valtio.

Markkinatilanne altis keinottelulle

Nykyinen markkinatilanne on luonut mahdollisuuksia myös keinottelulle. Eräs yritys on ostanut metsätiloja, niputtanut ne yhdeksi paketiksi, ja myynyt sitten hyvällä voitolla eteenpäin. Kahdessa tänä vuonna tehdyssä kaupassa omistajaa on vaihtanut lyhyellä ajalla 28 kohdetta. Kauppojen yhteisala on reilu 1700 hehtaaria ja kauppasummat yhteensä 2,5 miljoonaa euroa.

Liljeroos tutki tarkemmin kesäkuulla tehtyä kauppaa, jossa oli kymmenen tilaa Pohjois-Pohjanmaalta ja Lapista. Yritys on ostanut tilat 2020 ja 2021 ja maksanut niistä 801 975 euroa. Kesäkuussa FIM Metsän kanssa tehdyssä kaupassa kauppahinta on 1 150 000 euroa. Kyse täytyy olla samoista maista, koska kiinteistötunnukset ja pinta-alat täsmäävät.

”Täytyy hieman ihmetellä sitä, että metsärahastolla on näin kova ostonälkä”, toteaa Liljeroos.

Näistä kesäkuun kaupan kymmenestä kohteesta viisi on seurannassa eli ne ovat olleet julkisesti tarjolla. Loput kaupat on lienee tehty kahdenvälisesti. Samainen yrittäjä harjoittaa toisen yrityksensä nimissä myös kiinteistönvälitystä.

Muistamme varmaan hyvin Jyrki Ketolan/Taalerin kaupan neljä vuotta sitten. Varainhoitoyhtiö Taaleri myi 2017 vain viiden vuoden omistuksensa jälkeen yli 14 000 hehtaarin metsätilat ranskalaiselle vakuutusjätti AXA:lle. Taaleri ilmoitti kirjanneensa kaupassa noin 2,7 miljoonan euron tuottopalkkion. Tämä Taalerin metsärahasto I oli suunnattu institutionaalisille sijoittajille, ja se oli ostanut metsänsä UPM:ltä.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.