Hannun hintaseuranta: Metsätilamarkkinoiden yleiskatsaus 2019 – kuuden prosentin nousu

Metsätilojen hinnat nousivat viime vuonna keskimäärin kuusi prosenttia. Noususta suurin osa selittyy puuston arvon muutoksella.

Erityisen haluttuja ostokohteita ovat hoidetut tilat, joissa on runsaasti arvokasvua eli siirtymää kuitupuusta tukkipuuksi. Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 32 35 1135 27 15 132 42 6532 49 1,12 1,36
Satakunta 54 48 1097 22 21 130 38 5259 40 0,99 1,18
Häme-Uusimaa 75 51 1457 34 15 113 36 5621 50 1,15 1,49
Etelä-Karjala 48 43 970 26 10 109 35 4788 44 0,99 1,26
Kymenlaakso 46 35 781 35 13 104 36 4445 43 0,99 1,27
Pirkanmaa 110 91 2549 29 16 117 37 4996 43 1,01 1,24
Etelä-Savo 116 102 3044 30 11 115 39 5105 44 0,96 1,16
E- ja K-Pohjanmaa 201 164 3810 26 16 98 25 3039 31 0,94 1,12
Keski-Suomi 135 113 4070 27 10 114 32 4278 38 0,91 1,06
Pohjois-Savo 110 89 2978 26 10 108 30 3999 37 0,93 1,08
Pohjois-Karjala 142 127 4132 27 12 115 32 4147 36 0,95 1,14
Kainuu 104 87 4895 19 8 91 21 2335 26 1,03 1,16
Pohjois-Pohjanmaa 257 193 7790 26 14 82 21 2123 26 0,93 1,10
Lappi 105 82 4301 26 13 61 18 1240 20 0,90 1,06
Koko maa 1535 1260 43009 99 3467 35
Lisäys joulukuu 105 111 3767

Hannu Liljeroosin metsätilojen hintaseuranta osoittaa hehtaarihintojen nousseen viime vuonna kuusi prosenttia. Metsämaan keskihinta oli viime vuonna koko maassa keskimäärin 3 467 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 3 069 euroa.

”Kun otetaan huomioon, että seurannassani keskipuusto lisääntyi viidellä motilla ja tukkiosuus parilla prosentilla, niin keskihinnan nousu on ollut noin kuusi prosenttia.”

Tunnusluku ”euroa per kuutiometri” oli vuonna 2018 koko maan osalta 33 ja viime vuonna 35. Tässäkin on nousua kuusi prosenttia.

Liljeroos korostaa, että tila-arvioiden puuston arvo sisältää kantorahan lisäksi usein myös odotusarvolisää. Vuonna 2018 koko maan käsittävässä datassa keskimääräinen puuston mottiarvo oli 28,8 euroa ja viime vuonna 30,2 euroa – nousua on 4,9 prosenttia.

”Tällä perusteella voi tehdä johtopäätöksen, että metsämaan kuuden prosentin keskihinnan nousu juontuu suurelta osalta puuston arvon noususta.”

Tila-arvioiden puunhinnat seuraavat viiveellä kantohintoja. Viime vuonna kantohinnat kääntyivät laskuun ja ovat tulleet alaspäin huipustaan yli kymmenen prosenttia.

Myytyjen hehtaarien osuudet pysyivät maakuntien kesken jokseenkin samoina vuosina 2018 ja 2019. Eniten metsämaata myytiin Pohjois-Pohjanmaalla, Kainuussa, Lapissa ja Pohjois-Karjalassa.

Tilastoitujen kauppojen kauppasummat olivat viime vuonna yhteensä noin 149 miljoonaa euroa. Vastaava luku oli toissa vuonna 124 ja sitä edellisenä vuonna 137 miljoonaa euroa.

Joulukuun isot kaupat

Joulukuulta Liljeroos kirjasi tilastoonsa yhteensä 111 kauppaa. Taulukossa on kaupat, joiden kauppahinta ylitti 200 000 euroa.

Pinta-ala on kohteen kokonaisala. Suuria kauppoja on 21 kappaletta ja niistä on myyty 14 institutionaalisille sijoittajille.

kunta ha lähtöhinta kauppahinta ostaja hintakerroin
Joensuu 92 470000 617000 FIM Metsä 1,20
Siikajoki 321 547500 615600 OP Metsärahasto
Mikkeli 75 450000 540000 FIM Metsä 0,94
Jämsä 95 395000 463810 Silvestica Green Forest Finland
Sonkajärvi 132 345000 407810 Forest Holding Finland 0,96
Siikalatva 111 393000 383000 UB Metsä 0,85
Merijärvi 47 349500 346000 Silvestica Green Forest Finland 0,87
Mikkeli 41 350000 332810 Forest Holding Finland 0,98
Jämsä 91 260000 323860 yksityinen
Salo 47 215000 285000 yksityinen 1,07
Hartola 55 210000 262810 Forest Holding Finland 1,08
Siikalatva 89 272500 251710 UB Metsä 0,74
Savonlinna 32 198000 246200 yksityinen 1,02
Polvijärvi 30 177000 234768 Tornator 0,94
Karstula 50 160000 219900 FIM Metsä 1,12
Joensuu 38 185000 218300 yksityinen 1,01
Sastamala 34 120000 215000 yksityinen 1,45
Kuusamo 166 210000 206670 UB Metsä 0,98
Nousiainen 26 122000 206000 yksityinen 1,18
Heinola 40 158000 205000 yksityinen 1,15
Vieremä 59 191830 200500 Silvestica Green Forest Finland 0,94

Seurannan ulkopuolella tehtiin joulukuussa kaksi merkittävää kauppaa.

Rumon yhteismetsä Valtimolla, pinta-ala noin 2 200 hehtaaria, myytiin ruotsalaiselle sijoitusrahastolle Silvestica Green Forest Finland Oy:lle. Kauppa oli vuoden suurin ja kauppahinta oli noin 9,9 miljoonaa euroa. Yhteismetsä perustettiin 1940- ja 1950-lukujen taitteessa siirtokarjalaisten tarpeisiin antamaan rakennuspuuta ja lisätuloja.

Toisessa kaupassa myi Nordic Silva Oy metsämaitaan Pohjois-Suomesta samalle ruotsalaisyhtiölle 923 hehtaaria kauppahinnan ollessa noin 1,8 miljoonaa euroa.

Joka kolmas kauppa instituutiolle

Metsärahastot, sijoitusyhtiöt ja muut institutionaaliset sijoittajat ostivat viime vuonna julkisesti myynnissä ollutta metsämaata yhteensä noin 70 miljoonalla eurolla. Nämä ovat lähes kokonaan yksityismetsiä. Vertailukelpoinen luku vuodelta 2018 on noin 45 miljoonaa euroa.

Instituutiosijoittajien aktiivisuus yksityismetsien kaupassa on edelleen lisääntynyt ja niiden osuus oli seurattujen kauppojen 149 miljoonan euron kauppasummasta noin 47 prosenttia. Vuonna 2018 vastaava luku oli noin 36 prosenttia.

Seurantakauppojen kokonaismäärä oli viime vuonna 1 260 ja näistä lähes joka kolmannessa kaupassa ostajana oli jokin institutionaalinen sijoittaja. Ne ovat tehneet kauppoja kaikissa maakunnissa. Kainuussa ja Pohjois-Karjalassa yli puolet kohteista myytiin instituutiosijoittajille.

Eniten ostaneet rahastot ja yhtiöt ovat (suluissa ostosumma, miljoonaa euroa) Osuuspankin metsärahasto (16,9), Tornator (12,3), Forest Holding Finland (9,7), UB-rahastot (9,0), FIM-Metsä (6,7), Silvestica Green Forest Finland (4,8) ja muut noin 10,6 miljoonalla eurolla.

Liljeroosin listoilla on parikymmentä viime vuonna tilakauppoja tehnyttä institutionaalista sijoittajaa. Niiden joukko vaikuttaa koko ajan lisääntyvän, uusimpina Davvi Metsä Oy ja Greengold Timberlands 1 Oy.

Kauppaa käydään paljon suoraan ostajien ja myyjien välillä, ja esimerkiksi Tornator ostaa suurimman osan metsätiloistaan ilman kilpailutusta. Kauppahintarekisterin mukaan yhtiö teki viime vuoden toisella puoliskolla Ilomantsissa, Joensuussa, Juukassa ja Lieksassa 30 kauppaa, joiden kauppasummat olivat yhteensä yli kolme miljoonaa euroa, ja ostettu ala yli tuhannen hehtaaria.

Muita havaintoja

Vapo on laittanut kymmeniä kohteitaan julkiseen huutokauppaan. Joukossa on hyviä ja puustoisia metsätiloja, mutta myös paljon vähäpuustoisia, turvemaavaltaisia alueita.

Viime toukokuussa eräs metsäpalveluyritys Etelä-Pohjanmaalta osti julkisesti kaupan olleen noin 21 hehtaarin metsätilan. Kauppahinta oli 24 569 euroa. Nyt sama tila on nettihuutokaupassa ja tilan käyväksi arvoksi on laskettu 40 700 euroa.

Kuuden vuoden seuranta

Liljeroos on ylläpitänyt metsätilojen hintaseurantaa kuusi vuotta ja tilastoinut yhteensä 7 407 tilakauppaa ominaisuustietoineen. Viime vuonna Liljeroosin tilastoon tuli 1 260 kauppaa, mikä on lähellä seuranta-ajan keskiarvoa.

Myyntiin tarjottuja tiloja Liljeroos on kirjannut kuudelta vuodelta yhteensä 10 138. Noin neljäsosa tarjonnasta ei siis ole johtanut kauppaan, ja syitä on useita – tila ei ole mennyt kaupaksi, on tehty sukulaiskauppoja tai alkuperäisen myyntikohteen rajauksia on muutettu.

Kommentit (2)

  1. Hei Hannu

    Hienoa, että olet jaksanut kerätä näitä kauppahintatietoja, kiitos siitä.

    Kun katselin tätä artikkelia jäin miettimään näinköhän metsätilojen reaalinen hinnannousu pohjautuu pääasiassa arvioinnissa käytetyn puun hinnan nousuun 2019?

    Itse olen käyttänyt reaalisen hinnannousun karkeaan arviointiin miten kokonaisarvon korjaus on muuttunut kaupoissa. Vaikka tuo summa-arvomenetelmä onkin onneton, tässä sen tietoja voi hyvinkin käyttää kun vuosittain on oletettavaa, että menetelmää käytetään vertailukelpoisesti. Tällöin ei tarvitse mitenkään lähteä arvioimaan hehtaarihinnan, puukuution ja käytetyn puunhinnan kautta reaalisen metsien hinnan nousua.

    Kun laskin nopeasti päädyin siihen, että metsätilojen reaalinen hinnannousu vuonna 2019 oli välillä 3,7 – 4,1% (riippuen käyttääkö painotettuja vai alueellisia keskiarvoja.

    Kun itse arvioit, että suurin selittävä tekijä metsän hinnan nousussa olisi arvioinnnissa käytetyn puun hinnan nousu 4,9%, et ilmeisesti huomioinut tukkipuuosuuden nousua. Jos se huomioidaan päädytään siihen, että puun hinnannousu selittää noin 3% hinnannoususta ja siten sinun tavallasi laskien metsätilojen reaalinen hinnanousu olisi 6-3%=3%.

    Itse uskon enemmän tuohon 4% reaaliseen hinnannousuun.

    Näiden lukujen valossa on käsittämätöntä miten korkealle metsän reaalinen hinta on noussut.

    4%:n hinnannousu laskee metsäsijoituksen metsätaloudellista tuottoa noin ostajalle noin 0,2%. Kun laskin mitä se tarkoittaa tämän hetken metsäsijoituksen oletustuotolle päädyn arvioon:

    Etelä-Suomi 2,8%
    Keskinen Suomi 2,8%
    Pohjois-Suomi 1,8%

    Tosin viime vuonna Pohjoisen Suomen hinnannousu on ollut selvästi suurempaa kuin muualla. Toisaalta em. luvut voivat olla hieman suurempia jos otetaan huomioon metsän kasvun pienoinen kiihtyminen.

    Ihmettelen suuresti miten metsärahastojen sijoitusammattilaiset maksavat käsittämättömiä hinta ja ja puhuvat edelleen kulujen jälkeen 3-4% tuottotavoitteesta !

    Olisi hienoa jos mahdollisimman pian metsätilojen kauppahinnat voisivat olla anonyymeinä avoimina tietoina kaikkien käytettävissä (tämä kanavoituu MMM:n, MML:n ja myös metsälehden suuntaan).

    Hyvää alkanutta metsävuotta 2020

    Pentti kurki

  2. Hannu Liljeroos

    Hei Pentti

    Mukavaa että kommentoit katsaustani. Tätä metsämaan hinnan nousua voi selittää monen muuttujan avulla eikä liene yhtä oikeaa.

    Vuonna 2018 metsämaan keskihinta oli seurannassani pinta-aloilla punnittuna 3069 euroa ja viime vuonna 3467 euroa. Nimellinen nousu oli siis 13 prosenttia. Kun otan huomioon puumäärän viiden motin ja tukkiosuuden parin prosentin kasvun, niin arvioin reaaliseksi hinnan nousuksi noin kuusi prosenttia.

    Datassani tila-arvioista kerätty puuston arvo nousi 4,9 prosenttia (2018-28,8 e ja 2019-30,2 e) eli suurin osa metsämaan hinnan noususta vaikuttaa juontuvan puuston arvon lisääntymisestä kuten kirjoitin.

    Koska datan tukkiosuus kasvoi pari prosenttia, sen vaikutus puuston arvon noususta on noin puolet. Eli kantohintojen muutos on nostanut puuston arvoa mainitsemasi noin 2,5-3,0 prosenttia.

    Katsauksessani puuston arvo tarkoittaa siis tila-arvioista kerättyä puuston arvoa. Sen muutoksiin vaikuttavat kantohinnat, puutavaralajien osuudet ja odotusarvolisät. En ole kerännyt erikseen odotusarvolisiä enkä puutavaralajeja, mutta suuressa aineistossa ne lienevät aika lailla vakioita.

    Seuraavassa katsauksessa tarkastelen metsämaan hintamuutoksia eri maakunnissa. Tällöin tutkin myös hintakertoimien muutoksia. Viime vuonna hintakertoimet nousivat useimmissa maakunnissa. Suurin nousu tapahtui Kainuussa, missä kerroin nousi 0,87:stä 1,03:een!

    Minulla ei olisi mitään sitä vastaan, jos aineistoni olisi avoimesti kaikkien saatavilla. Tästä on ollutkin puhetta, mutta sen pidemmälle asia ei ole edistynyt. Datastani kiinnostuneet voivat ottaa suoraan minuun yhteyttä, niin muokkaan tilauksen mukaista dataa.

    On mielenkiintoista nähdä, mitä kaikkea tilamarkkinoilla tapahtuu tänä vuonna.

    Hyvää alkanutta vuotta kaikille lukijoille!

    yt: Hannu Liljeroos

Metsänomistus Metsänomistus

Kuvat