Metsärahastojen ja ulkomaisten sijoittajien metsänomistus Suomessa on kasvanut nopeasti viime vuosina. Kauppaa on käyty ahkerasti, ja vuonna 2021 rahastot ostivat ensimmäistä kertaa enemmän metsiä kuin yksityishenkilöt.

Muutos on ollut nopea, sillä vielä 15 vuotta sitten rahastot ja ulkomaiset sijoitusyhtiöt eivät omistaneet metsiä käytännössä lainkaan. Yksi seuraus kysynnän kasvusta on, että metsäkiinteistöjen hinnat ovat kohonneet kaikkien aikojen korkeimmiksi.

”Rahastot ovat ostaneet tiloja hinnoilla, joita yksityinen metsäsijoittaja ei voi käsittää”, sanoo metsätiloja hallinnoivan sijoitusyhtiön johtaja. Asian arkaluontoisuuden vuoksi osa haastatelluista alan toimijoista halusi esiintyä tässä jutussa nimettömänä.

Rahastojen omistuksen suuruus on kuitenkin suhteellista. Kun Suomessa on metsätalousmaata runsas 26 miljoonaa hehtaaria, niin rahastojen ja ulkomaisten sijoittajien noin 600 000 hehtaarin omistus tarkoittaa paria prosenttia metsäalasta. Yksityismetsien noin 14 miljoonaan hehtaariin suhteutettuna osuus on suurempi, nelisen prosenttia.

Olipa prosentti kaksi tai neljä, nopea kasvu on nostattanut tunteita. Ei ole kiva katsoa, kun isänmaata myydään ties minne.

Harvojen käsissä

Metsärahastojen idea on yksinkertainen. Monen sijoittajan varat kootaan yhteen, ostetaan metsätiloja ja harjoitetaan metsätaloutta. Voitosta maksetaan sijoittajille tuottoa sääntöjen määräämällä tavalla. Metsästä saatava tuotto ei ole korkea, mutta nollakorkoaikana suurempi kuin talletustileiltä saatava.

Korot ovatkin olleet keskeinen tekijä metsärahastojen nousussa.

”Kun raha ei tuottanut oikein missään, niin kuluttajat sijoittivat metsärahastoihin edes pienen tuoton toivossa”, keskisuomalainen metsätilojen välittäjä sanoo.

Suomessa metsiä omistaa vajaat parikymmentä metsärahastoa ja ulkomaista sijoitusyhtiötä. Luonnonvarakeskus on laskenut, että kotimaiset rahastot omistavat metsiä 320 000 hehtaaria ja ulkomaiset rahastot tai muut instituutiosijoittajat 240 000 hehtaaria. Niiden yhteisala on 560 000 hehtaaria, mikä lienee pikemminkin ali- kuin yliarvio. Metsärahastot omistavat metsiä myös väliyhtiöiden kuten Finsilvan ja Tornatorin kautta.

Arvolla mitaten kotimaisten ja ulkomaisten rahastojen ja muiden ulkomaisten sijoittajien metsänomistus on jo suurempi kuin seurakuntien tai yhteismetsien. Näin ollen rahastot ja muut sijoittajayhteisöt ovat yksityismetsien omistajaryhmänä jo neljänneksi suurin tavallisten yksityismetsänomistajien, Tornatorin ja UPM:n jälkeen.

Rahastojen metsänomistus ja erityisesti sen hallinta on harvoissa käsissä. Dasos Capital Oy:n rahastot, United Bankersin rahastot ja OP-Metsänomistaja ovat kolme merkittävintä rahastomuotoista metsänomistajatahoa. Yhteensä ne omistavat ainakin 400 000 hehtaaria metsää, mikä on noin 70 prosenttia kaikista rahastojen ja ulkomaisten sijoittajayhteisöjen Suomessa omistamista metsistä. Kun mukaan luetaan neljäs taho, ruotsalainen Silvestica, luvut nousevat 450 000 hehtaariin ja 80 prosenttiin.

Merkittävimmät ulkomaiset metsänomistukset ovat Dasoksen Luxemburgissa sijaitsevilla rahastoilla, ruotsalaisella Silvestica Green Forest -rahastolla ja ranskalaisella vakuutuskonserni AXA:lla.

Metsärahasto voi olla avoin erikoissijoitusrahasto tai suljettu pääomarahasto. Suljetut pääomarahastot omistavat metsät tietyn ajan, yleensä 10–15 vuotta, jonka jälkeen ne myydään ja omistus voi päätyä veroparatiisien kautta minne vain. Parin seuraavan vuoden aikana ainakin Dasos tulee myymään metsiään, Esa-Jussi Viitalan tutkimuksessa arvioidaan.

Sijoitusyhtiön johtaja moitiskelee rahastoja läpinäkyvyyden puutteesta.

”Sijoittajille on riittänyt tieto, että metsät ovat hyvä juttu. Markkina kuumenee, hinnat nousevat, ja rahastot tekevät tulosta metsäomaisuuden kirjanpitoarvojen korotuksilla. Mutta kun markkinat kääntyvät alaspäin, riskit ovat valtavat.”

Tilanne vakaa, mutta odottava

Nyt rahastojen tilanne on muuttunut, sillä korkotaso on noussut. Yleinen viitekorko 12 kuukauden euribor on 4 prosentissa, kaksi vuotta sitten se oli alle nollan.

Tilanne metsätilamarkkinoilla onkin mielenkiintoinen, metsätiloja hallinnoivan sijoitusyhtiön johtaja toteaa.

”Moni toimija koettaa hieman myydä, mutta matalalla profiililla, jottei asuntorahastojen paniikki tarttuisi myös metsärahastoihin.”

Markkinatilanteen muutos on pantu merkille myös metsätiloja välittävässä Conifer Consultingissa.

”Rahastot ovat hidastaneet ostojaan huomattavasti. Meidänkin asiakkaidemme tuottovaatimukset ovat nousseet ja korkosijoitukset ovat nykyään varteenotettava vaihtoehtoehto”, yhtiön toimitusjohtaja Mikael Beck sanoo.

Conifer hidasti ostojaan jo viime vuonna, koska hintataso katsottiin liian korkeaksi.

Beckin mukaan myyntipainetta ei ole, koska eläkeraha sijoitetaan vuosikymmenten aikajänteellä. Coniferin asiakkaina on muun muassa eläkerahastoja.

”Seuraamme nyt markkinatilannetta ja jatkamme ostoja, jos hintataso rauhoittuu. Ensi vuosi voi osoittautua houkuttelevaksi hankintanäkökulmasta.”

S-Pankin metsärahaston rahastonhoitaja Timo Hakulinen luonnehtii metsärahastojen tilannetta korkojen noususta huolimatta vakaaksi.

”Korot ovat hidastaneet velkavivulla toimivia rahastoja, mutta S-Pankin metsärahastolla ei ole lainapääomaa.”

S-Pankin rahastolla on 33 000 hehtaaria metsää, arvoltaan noin 215 miljoonaa euroa, ja runsaat 17 000 osuudenomistajaa. Osakasta kohden se tekee pyöristäen kaksi hehtaaria ja 12 500 euroa.

Nettomerkintöjen eli sisääntulevien ja poislähtevien sijoitusten erotus on supistunut S-Pankin rahastollakin. Sen sekä yleisen markkinatunnelman vaikutuksesta rahasto on pysytellyt ostoissaan hieman odottavalla kannalla.

”Osallistumme kuitenkin sa↔a↔nno↔llisesti metsa↔sijoitusalan kiinteisto↔ja↔rjestelyihin, toisinaan ostajana, toisinaan myyja↔nä.”

S-Pankin, OP:n ja United Bankersin metsärahastot olivat viime vuonna ostajina lähes puolessa tehdyistä tilakaupoista.

Jos raha alkaa paeta

Jos rahastojen nousu on ollut vauhdikas, niin myös muutos toiseen suuntaan saattaa olla nopea. Etenkin jos metsärahastojen pelot sijoituspaosta käyvät toteen.

Tällä hetkellä rahastoihin ei tule rahaa enää entiseen malliin, sillä vaihtoehtoisista määräaikaistalletuksista saa jo kilpailukykyistä, riskitöntä tuottoa. Nyt huolena on, että raha alkaa rahastoista paeta. Silloin ne tarvitsevat lunastuksiin selvää rahaa – joko puunmyynneistä tai viime kädessä metsätilojen myynneistä.

Ja jos tiloja tulee myyntiin julkisille markkinoille, niin tarjontapatti laskee hintatasoa ja entistä useampi kohde jää myymättä. Etenkin nyt, kun halpaa lainarahaa ei ole pönkittämässä yksityistenkään metsähankintoja.

”Se ei olisi kielteinen ilmiö, mutta muuttaisi metsätilamarkkinaa merkittävästi. Ensi kevät saattaa olla toisenlainen kuin mihin on totuttu”, yksi välittäjä pohtii.

Metsätilojen hintavaihtelut ovat loivaliikkeisempiä kuin puunhintojen, mutta välittäjä on huomannut tunnelman muuttuneen.

”Jos ennen tuli kymmenen tarjousta ja korkein tarjous oli kymmenen prosenttia mediaania korkeampi, niin nyt tarjouksia tulee yksi tai kaksi, ja hintaero saattaa olla parikymmentä prosenttia.”

Metsätilat.fi:n toimitusjohtaja Jukka Pusan mukaan metsärahastot ovat laittaneet kohteitaan myyntiin vähän, mutta kuitenkin.

”Ilmiö ei ole iso, mutta havaittava”, Pusa toteaa.

Hän arvioi, että ainakin osalla rahastoista on aihetta huoleen.

”Kun tulosta on tehty metsäomaisuuden tasearvoja korottamalla, niin pelko hintatason laskun vaikutuksista on kova.”

Hintatasossa Pusa ei ole havainnut muutosta, mutta metsätiloista tehtävien tarjousten määrä on pienentynyt.

”Välillä yksityisten ostajien piirissä oli turhautumista, että tiloihin ei kannata perehtyä, kun ei kuitenkaan pärjää kilpailussa. Nyt näitä turhautuneita yksityisiä ostajia on palannut.”

Pusa ei ole havainnut signaaleja pakkomyyntien sumasta eikä markkina ole painumassa lamaan. Eivät hinnat tosin nousussakaan ole.

”Ylikuumenemisen jälkeen ollaan palaamassa normaalimpaan.”

Kuka ostaisi?

Kun rahastojen metsänomistusten arvo on kahden miljardin euron luokkaa, niin metsätilamarkkinoiden vuositason volyymi, noin 200 miljoonaa euroa, on siitä kymmenesosa, Coniferin Mikael Beck laskee.

”Jos rahastoihin kohdistuu lunastuksia edes 50 miljoonalla eurolla, niin tulee kysymys, kuka tilat ostaa”, Beck sanoo.

Jukka Pusa pitää mahdollisena, että jos instituutio-omistaja ajautuu vaikeuksiin, niin metsäomaisuus myydään kokonaisuudessaan toiselle instituutiolle mieluummin kuin että se palasteltaisiin julkiseen myyntiin.

”Ulkomailta saattaa tulla uusia ostajia.”

Näin tapahtui vuonna 2017, kun Taaleritehdas myi metsärahaston ranskalaiselle AXA-vakuutuskonsernille. Samoin United Bankers myi metsärahaston AXA:lle vuonna 2020.

Toki ulkomaisilla sijoittajilla on sama pulma kuin suomalaisillakin: korkotaso hillitsee.

 

Kolme suurinta:

OP-Metsänomistaja – jotenkin tavallisin

OP-Metsänomistaja-metsärahasto sijoittaa metsään ja metsää omistaviin yhtiöihin.

Rahaston koko: 509 miljoonaa euroa

Metsäala: 127 000 hehtaaria

Osuudenomistajia: 20 000

Pomo: Salkunhoitaja Tapio Tilli

Varojen lähde: Rahastosijoittajia voi kuvata suomalaisiksi yksityishenkilöiksi. Rahastolla on velkaa noin seitsemän prosenttia sijoitusvarallisuuden määrästä. Rahasto on auki merkinnöille neljä kertaa ja lunastuksille kaksi kertaa vuodessa.

Strategia: Rahasto sijoittaa suomalaiseen metsään ja Suomessa toimiviin metsätaloutta harjoittaviin yhtiöihin. Suurimmat metsänomistukset Kainuussa ja Pohjois-Karjalassa. Puunmyyntituloja jaetaan vuosittain sijoittajille tuotto-osuuksina.

Metsäomaisuuden hallinnointi: Jaettu kolmelle eri taholle: Metsä Group, UPM ja Silvat Metsätieto. Silvatin hoidossa olevien metsien leimikot kilpailutetaan eri puunostajille.

Erityistä: Osapuilleen neljännes rahaston varoista on sijoitettu metsää omistaviin yhtiöihin tai Metsäliiton osuuksiin. OP:n rahasto omistaa esimerkiksi viisi prosenttia suurimmasta yksityisestä metsänomistajasta, Tornator Oy:stä.

United Bankers – itsenäisesti ilmanpankkikumppania

United Bankers -varainhoitoyhtiöllä on neljä metsärahastoa. UB Metsä -rahasto on suunnattu yksityisille sijoittajille, UB Nordic Forest Fund -rahastot instituutiosijoittajille.Metsäala: yhteensä 146 000 hehtaaria

Osuudenomistajia: yksityissijoittajia vajaa 3 000, lisäksi instituutioita

Pomo: Salkunhoitajat Jyri Hietala ja Kari Kangas

Varojen lähde: Yksityiset sijoittajat ja instituutiot

Strategia: Pääasiallinen hankinta-alue Väli-Suomi, mutta kohdennetusti myös muualta, huomio kasvatusmetsävaltaisissa kohteissa. Tavoitteena tasainen 2–3 prosentin vuosittainen tuotto sijoittajille.

Metsäomaisuuden hallinnointi: UPM ja Suomen Sijoitusmetsät Oy

Dasos Capital – vaikeaselkoisin

Dasos Capitalilla on useita metsärahastoja, joista osa rekisteröity Suomeen ja osa Luxemburgiin.Metsäala: yhteensä noin 157 500 hehtaaria Suomessa

Pomo: Toimitusjohtaja Olli Haltia

Varojen lähde: Euroopan investointipankki, suomalaiset eläkevakuutusyhtiöt, Finnfund, Sitra, yhteistyötä Nordean kanssa

Erityistä: Rahastot omistavat metsiä useiden yhtiöiden kautta – Sustainable Forestry Oy, Mielikki Timber Oy, Davvi Oy. Dasoksen rahastot omistavat enemmistön metsätalousyhtiö Finsilva Oy:stä. Dasoksen Kestävä Metsä ja Puu III -rahasto sijoittaa kohteisiin, joilla on liittymäkohtia metsiin.

Tämän tietolaatikon tiedot ovat toimittajan keräämiä. Dasos Capitalista ei kiistetty eikä vahvistettu tietojen oikeellisuutta, eikä myöskään annettu lisätietoa strategiasta ja metsäomaisuuden hallinnoinnista.

• Lisää aiheesta: S-Pankin rahastolla on Suomen kalleimmat metsät
• Lisää aiheesta: Fiva seuraa, mutta tuskin puuttuu

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.