Hannun hintaseuranta: Korona ei haittaa tilakauppaa

Korona-aikana metsätilojen tarjonta ei ole ainakaan vähentynyt vaan päinvastoin eräissä maakunnissa on tullut runsaastikin tarjontaa.

Puuston laadun voi todeta vain maastoarvioinnissa. Tällä kuviolla piti olla tukkia 20 kuutiota hehtaarilla, mutta todellisuus oli toisennäköinen. Kuva: Hannu Liljeroos
Puuston laadun voi todeta vain maastoarvioinnissa. Tällä kuviolla piti olla tukkia 20 kuutiota hehtaarilla, mutta todellisuus oli toisennäköinen. Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 6 6 123
Satakunta 17 12 294 27 26 117 41 4814 41 0,95 1,16
Häme-Uusimaa 17 20 721 35 15 95 37 4913 52 1,11 1,43
Etelä-Karjala 14 13 302 19 18 140 38 5685 40 1,00 1,17
Kymenlaakso 14 12 275 24 9 109 31 4342 40 1,03 1,31
Pirkanmaa 40 25 682 26 15 126 36 5617 45 1,09 1,30
Etelä-Savo 30 27 763 34 9 98 33 4376 44 0,93 1,24
E- ja K-Pohjanmaa 55 39 1041 28 17 94 27 3088 33 0,92 1,10
Keski-Suomi 38 39 1054 27 10 111 33 4251 38 0,87 1,01
Pohjois-Savo 25 30 952 23 11 118 32 4672 40 0,95 1,06
Pohjois-Karjala 18 21 735 37 8 92 31 3642 40 0,90 1,07
Kainuu 22 20 839 19 10 97 21 2466 25 1,07 1,22
Pohjois-Pohjanmaa 89 60 2402 22 10 82 19 2121 26 0,96 1,13
Lappi 39 33 2212 24 9 68 16 1397 21 0,95 1,11
Koko maa 424 357 12395
lisäys huhtikuu 91 91 2949

Huhtikuun aikana Hannu Liljeroosin seurantaan tuli 91 uutta, myyntiin tarjottua metsätilaa.

”Vaikuttaa siltä, että koronaepidemia ei ole vaikuttanut markkinoihin. Koko alkuvuoden saldo on nyt 424.”

Tarjonta lisääntyi erityisesti Keski-Suomessa ja Pohjois-Pohjanmaalla.

Tällä hetkellä tarjolla on useita suuria ja arvokkaita yksityismaiden kohteita: Utajärvellä 493, Pyhännällä 208, Sievissä 108, Savonlinnassa 78 ja Äänekoskella 64 hehtaaria.

Uusia kauppoja allekirjoitettiin huhtikuussa 91 ja koko vuoden kauppamäärä on 357. Eniten kauppoja on tehty Pohjanmaan maakunnissa. Myös Keski-Suomessa ja Kainuussa kauppa on käynyt hyvin. Varsinais-Suomessa sen sijaan on tehty vain kuusi kauppaa.

Kauppamäärien lisääntyessä tilaston tunnusluvut lähestyvät monessa maakunnassa viime vuoden vastaavia keskilukuja. Esimerkiksi viime vuonna Pohjois-Pohjanmaalla metsämaan keskihinta oli 2 123 euroa hehtaari ja nyt alkuvuoden vastaava luku on pari euroa pienempi. Keski-Suomenkin keskihintojen eroa on vain 27 euroa.

Huhtikuun suurimmat kaupat:

kunta pinta-ala lähtöhinta kauppahinta ostaja
Vimpeli 167 tarjous 431000 OP-metsärahasto
Rääkkylä 100 350000 376730 Silvestica Green Forest Finland
Sastamala 36 195000 331999 Rekku Oy
Kuopio 82 220000 295000 Forest Holding Finland I
Kajaani 121 187000 262600 Tornator
Kruunupyy 31 tarjous 244000 Henning Hulden & Söner
Kuopio 41 215000 235000 FIM Metsä

Institutionaaliset sijoittajat ostivat huhtikuussa peräti 47 kohdetta. Kauppasummat olivat yhteensä noin 6,6 miljoonaa euroa.

Koko alkuvuoden aikana suursijoittajat ovat ostaneet 132 metsätilaa, joissa on metsämaata yhteensä 6 578 hehtaaria. Kauppoihin on käytetty rahaa yhteensä 21,4 miljoonaa euroa, mikä on noin puolet kaikista tilaston seurantakaupoista.

Eniten ovat ostaneet Osuuspankin metsärahasto (3,7 miljoonalla), Silvestica Green Forest Finland (3,6 me), Forest Holding Finland (3,1 me), UB-rahastot (2,7 me), FIM Metsä (2,5 me), eri yhteismetsät (1,2 me) ja Tornator (1,1 me).

”Isot toimijat eivät välttämättä ole pitkäaikaisia omistajia ja instituutiosijoittajat ovat tehneet kauppoja myös keskenään huhtikuun aikana.”

Forest Holding Finland luovutti Silvestica Green Forest Finlandille useita tiloja Keski-Suomesta. Tilojen pinta-alat ovat yhteensä noin 600 hehtaaria.

Metsätalousarvo eri kuin markkina-arvo

Kun asunto hinnoitellaan, niin välittäjän hinta-arvio perustuu tuoreisiin vertailukauppoihin ja arvio on lähellä todellista kauppahintaa.

Liljeroos muistuttaa, että metsätilakaupassa tilanne on toinen. Kun tila-arviot laaditaan summa-arvomenetelmällä, niin sen lopputuloksena on ns. tilan metsätaloudellinen arvo.

”Kun tila sitten myydään, niin myyjät usein yllättyvät positiivisesti saatuaan tilastaan arviota paljon paremman hinnan.”

Metsätaloudelliset arvot ja toteutuneet markkinahinnat ovat erkaantuneet toisistaan ja Liljeroos pitää pääsyynä, että arvioiden laatijat eivät ota huomioon markkinoiden senhetkistä todellista hintatasoa.

”Kauppahinta-aineistoa keräämällä ja analysoimalla saataisiin tila-arvioiden arvot vastaamaan paremmin toteutuneita kauppahintoja.”

Myös käytetyt termit ovat hämääviä. Jos tilalla ei ole muuta kuin metsän arvoa, niin kauppahinta on ostajan omista lähtökohdistaan laskema tilan metsätaloudellinen arvo. Mikäli kauppa on tehty vapailla markkinoilla ja ostaja on voittanut tarjouskilpailun, niin kyse on samalla myös tilan markkinahinnasta.

Tilanne voi pahimmillaan johtaa siihen, että myyjä myy tilansa tila-arvion arvolla ja häviää huomattavan summan.

”Arvioiden tekijöiden pitäisi aina avata arvion tilaajalle hinnanmäärityksen perusteet, jotta alihintaisilta kaupoilta vältyttäisiin.”

Muita havaintoja

Tuulivoimalat tuovat metsätiloille lisäarvoa, mikä näkyy myös hinnoittelussa. Tuulivoimalan vuokratuotto voi olla esimerkiksi 2 000 euroa vuosi, jolloin kauppahinta nousisi viiden prosentin korolla noin 40 000 euroa.

Myyntikohteita kuvataan jo usein ilmasta dronen avulla. Liljeroos pitää niiden antia varsin heikkona ja hyvät, perinteisellä tavalla otetut metsikkökuvat antavat paremmin informaatiota.

Kommentit

Ei vielä kommentteja.

Metsänomistus Metsänomistus