Hannun hintaseuranta: Lokakuussa tuli tarjontaa, myynnissä isoja kohteita

Lokakuun kymmenessä suurimmassa metsätilakaupassa vain yhdessä yksityinen ostaja.

Metsätilojen arvioija voi löytää maastosta autonraatoja, vanhoja työkoneita, pieniä kaatopaikkoja tai vanhan puuveneen. Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 18 14 324 19 21 145 39 6624 46 1,13 1,32
Satakunta 36 27 667 27 27 128 46 5931 46 1,02 1,24
Häme-Uusimaa 50 48 1294 32 14 105 36 5305 51 1,13 1,44
Etelä-Karjala 31 25 559 20 16 136 37 5674 42 1,01 1,19
Kymenlaakso 34 29 812 23 13 122 36 5250 43 1,04 1,26
Pirkanmaa 99 68 1928 27 15 122 38 5574 46 1,09 1,30
Etelä-Savo 95 74 1858 28 14 119 36 5202 44 0,98 1,21
E- ja K-Pohjanmaa 154 115 2916 26 13 92 25 2992 33 0,96 1,14
Keski-Suomi 105 99 3005 27 11 108 32 4371 40 0,92 1,09
Pohjois-Savo 106 74 2317 22 10 116 31 4450 38 0,96 1,05
Pohjois-Karjala 91 75 2209 30 9 104 27 3886 37 0,93 1,15
Kainuu 71 58 2968 19 10 93 24 2554 27 1,03 1,17
Pohjois-Pohjanmaa 237 171 7603 24 9 81 18 2195 27 1,02 1,21
Lappi 125 82 5213 24 11 69 15 1455 21 1,00 1,19
Koko maa 1252 959 33673
lisäys lokakuu 163 99 3580

Lokakuussa metsätilamarkkinoille tulee perinteisesti paljon tarjontaa. Hannu Liljeroos kirjasi seurantaansa lokakuun aikana 163 uutta ja edustavaa myyntikohdetta.

”Tarjonta on jokseenkin vuodentakaista tasoa. Rakennusten, rantatonttien tai peltojen tuoman lisäarvon takia hylkäsin lukuisia kohteita.”

Myynnissä on nyt paljon myös suuria instituutiosijoittajia kiinnostavia kohteita. Arvokkain myyntikohde sijaitsee Ähtärissä, jossa kaupataan noin 200 hehtaarin tilaa. Sen lähtöhinta on 500 000 euroa.

Lokakuussa melkein sata, vuodessa melkein tuhat

Lokakuussa tehtiin 99 uutta kauppaa ja koko vuoden kertymä on 959. Se on noin sata viimevuotista vähemmän. Myyty metsämaan ala on 33 673 hehtaaria eli kaupan keskikooksi tulee noin 35 hehtaaria.

Lokakuun suurimmat kaupat:

pinta-ala lähtöhinta kauppahinta ostaja
Paltamo 242 846000 896700 UB Metsä
Sotkamo 275 560000 665000 FIM Metsä
Hamina 93 436000 476900 Tornator Oyj
Kuopio+Kaavi 76 440000 470800 OP metsärahasto
Savonlinna 60 290000 365000 FIM Metsä
Mikkeli 47 225000 271000 TK Tarkkuuskoneet Oy
Mänttä-Vilppula 51 240000 267000 Finsilva Oyj
Mikkeli 17 263000 266600 yksityinen
Tammela 48 155000 260000 Skogssällskapet Fastighet Oy
Reisjärvi 44 195000 256000 Havukan Oy

Kahdessa suurimmassa kaupassa myytiin Kainuun metsiä. Mikkelin 17 hehtaarin kohteella oli puustoa 371 kuutiota hehtaarilla.

Instituutiosijoittajat ostaneet yli puolet

Lokakuussa instituutiosijoittajat ostivat yhteensä 36 kohdetta ja käyttivät ostorahaa 6,8 miljoonaa euroa. Eniten ostivat UB:n metsärahastot, joiden kauppasummat olivat yhteensä noin kaksi miljoonaa euroa. Yli miljoonalla eurolla ostivat myös OP:n metsärahasto ja FIM Metsä.

Koko tämän vuoden aikana institutionaaliset sijoittajat ovat ostaneet 359 kohdetta, joista on maksettu yhteensä noin 65 miljoonaa euroa. Kolmen kärki on Silvestica GFF, UB-rahastot ja FIM Metsä. Euroilla mitattuna niiden markkinaosuus on nyt noin 58 prosenttia.

Erilaisia myyntitapoja

Metsätilat-välittäjäketju on julkaissut sivuillaan tarjousmenettelyjensä säännöt. Kun myyntikohteelle on asetettu lähtöhinta, niin tarjousten tulisi olla vähintään lähtöhinnan suuruisia. Jos myydään hintapyynnöllä, niin tarjous voi olla mitä tahansa.

Kun tarjoukset pyydetään määräaikaan mennessä, niin välittäjä ottaa ne vastaan ja esittelee myyjälle tarjousajan umpeuduttua kaikki kerralla. Myyjä päättää sitten, kenelle myy, vai myykö lainkaan.

Jos myydään ilman aikarajoitusta, niin silloin otetaan tarjouksia vastaan yksi kerrallaan. Päällekkäisiä, samanaikaisesti voimassaolevia tarjouksia ei siis voi esiintyä. Ostajan maksama käsiraha palautetaan, jos kauppaa ei tule .

Tarjous sitoo ostajaa sen voimassaoloajan. Mikäli ostaja vetäytyy kaupasta, hän joutuu korvaamaan myyjälle aiheutuneita kuluja.

Jos sen sijaan myyjä vetäytyy kaupasta, niin ostaja ei voi vaatia mitään korvauksia. Syynä voi olla, että kohde myydäänkin sukulaiselle tai naapurille samalla hintaan, minkä ostaja on tarjonnut. Toisin sanoen kohteen markkinoinnin syynä on saattanut olla ensisijaisesti hintatason selvittäminen.

”Melkein joka kuukausi jokin avoimessa myynnissä ollut kohde kirjautuu rekisterissä sukulaiskaupaksi. Kyse voi olla hintatason selvittämisestä, mutta voi syy olla kyllä muukin.”

Hintapyynnöissä toivearvoja

Liljeroos kehottaa ostajia olemaan valppaina ja hinnoittelemaan kohteet aina omista lähtökohdistaan.

”Hintapyynnöt voivat olla käytännössä melkein mitä tahansa. Esimerkiksi lokakuussa tehtiin ammattimaisen välittäjän avustuksella Kainuussa kaksi kauppaa, joissa kauppahinnat alittivat hintapyynnöt noin 30 prosenttia.”

Myytävällä kohteella voi olla vanhoja rakennuksia, joilla on vielä käyttöarvoa, tai kaavoittamatonta rantaviivaa ja mahdollista rakennusoikeutta.

”Hintapyyntöön on voitu leipoa sisään myyjään toivomaa lisäarvoa, joka osoittautuu usein turhaksi.”

Metsätilojen välityksessä on monenlaisia käytäntöjä. Liljeroos tietää välittäjän, joka julkaisee myyntikohteestaan saamansa senhetkisen parhaan tarjouksen. Jää epäselväksi, onko kyse voimassa olevasta vai hylätystä tarjouksesta.

Metsätiloja myydään myös avoimina huutokauppoina. Tällä tavalla menettelevät esimerkiksi ulosottoviranomaiset ja Vapo Oy.

Kommentit (3)

  1. Metsätilat, joka taitaa olla markkinajohtaja on nyt selkeyttänyt hieman kaupankäynitapojaan, mutta edelleen välittäjästä riippuen metsä-arvio on ilmoituksessa mukana tai se on ilman kokonaisarvon korjausta tai metsäarviosta ei näytetä kuvioiden rahallista arvoa , vain puun määrä. Ihmetellä sopii miksi käytäntöä ei ole yhteinäistetty ja miksi ei avoimesti anneta tietoa markkinoille? Samoin tehdyistä kaupoista ei ole kattavaa hintatilastoa olemassa , vain Hannun hintaseuranta. Asuntokaupassakin tehdyista kaupoista saa hintatiedot selville, miksi niitä piilotellaan metsätilojen osalta? Markkinoiden tehokkaan hinnanmuodostuksen kannalta metsäarvioiden ja hintatietojen avoimuus olisi kaikkien osapuolien etu.

  2. Pohjois-Suomessa isot sijoitusmielessä hyvät metsätilat kiinnostavat kovasti ostajia ja niistä pitää valmistautua maksamaan enemmän. Mikäli metsätila tila on loppuun hakattu ja palstan muodoltaan ja saavutettavuudeltaan huono niin sellaisia ei tahdo saada kaupaksi! Yksi ongelma tai tiedostettava asia eteläisimmän Lapin alueella on se, että hyväkasvuisten paljon kasvatusmetsiä sisältävien metsätilojen arvoinnissa ei perinteisesti käytetä odotusarvolisiä, vaikka kasvu voi olla hyvin muokatuissa viljelymetsissä todella kovaa ja tukkiakin voi tulla mukavasti. Etelässähän kasvatusmetsäpainotteisen metsätilan hinnasta jopa puolet voi olla odotusarvolisiä. Ongelma ei tule myyjän syliin silloin kun metsätila myydään asianmukaisesti markkinoituna koska ostajat hinnoittelevat tarjoukseensa Lapinkin parhaiden kasvatusmetsäkohteiden odotusarvolisää mukaan ja siihen viittaa myös se, että hyvissä kasvatusmetsäpainotteisissa kohteissa metsätila-arvion metsätaloudellinen arvo ja markkinoilta saatava markkinahinta voi olla todella suuri. Esimerkkinä yhden välittämäni hyvän kasvatusmetsäkohteen metsätilan metsätila-arvion metsätaloudellinen arvo oli n. 109000 euroa ja toteutunut kauppahinta 164000 euroa (+50,4 % korkeampi kuin metsätaloudellinen arvo).
    Tuomo Liikanen, Rovaniemi

  3. Hannu Liljeroos

    Hyviä kommentteja, näitä soisi kirjoitettavan tänne enemmän. Liikasen kommenttiin lisäisin, että Pohjois-Pohjanmaallakin odotusarvolisien käyttö on vähäistä. Kauppahinta joustaa yleensä reilusti ylöspäin, kun tilalla on aidosti arvokasvua eli markkinat toimivat.
    Etelä-Suomessa odotusarvolisien käyttö on säännönmukaista. Mutta omat ongelmansa täälläkin on. Nimittäin lisiä esiintyy kuvioilla, joissa niitä ei oikeasti ole. Tai sitten käytetään liian korkeita odotusarvokertoimia, vaikka puustot ovat hoitamattomia tai huonolaatuisia.
    Arvioijan pitäisi aina miettiä kunkin kuvion osalta, mikä on sen käypä hehtaariarvo. Ensiharvennettavan puuston arvo ei voi olla yli 10 000 euroa hehtaari!

Metsänomistus Metsänomistus

Keskustelut