Metsätilan ostaminen vapailta markkinoilta ei ole helppoa. Kysyntää tiloista on jo pitkään ollut paljon enemmän kuin tarjontaa. Metsän ostoa harkitsevan kannalta ongelmallista on, että tilat myydään tyypillisesti tarjousmenettelyllä. Tällöin ostajaehdokas ei yleensä saa tietoonsa muiden tarjoamia hintoja, eikä välttämättä sitäkään, millä hinnalla tila on lopulta vaihtanut omistajaa.
”Hyvästä tilasta kannattaa maksaa kovakin hinta, huonoa ei välttämättä kannata ottaa mistään hinnasta”, sanoo metsätilakaupan asiantuntija, metsänhoitaja Hannu Liljeroos.
Mutta mistä metsätilan ostaja voi saada tietoa hintatasosta ja myytyjen tilojen ominaisuuksista? Vielä vajaat kymmenen vuotta sitten ei juuri mistään, joten Liljeroos näki tilanteessa markkinaraon.
”Jäin eläkkeelle Metsähallituksen palveluksesta vuonna 2014, mutta halusin edelleen jatkaa metsäalan parissa. Niinpä ryhdyin tilastoimaan metsätilakauppojen toteutuneita hintoja ja tilojen ominaisuustietoja.”
Excelin pyörittämisessä omaksi ilokseen ei olisi juuri järkeä, joten yhteistyökumppaniksi tilastojen julkaisemiseen löytyi Metsälehti. Nimekseen Liljeroosin palvelu sai lehden sivuilla ”Hannun hintaseuranta”.
Hannun hintaseuranta
Tilaston tavoitteena on kertoa mahdollisimman tarkkaa tietoa metsätilojen hintakehityksestä Suomessa maakunnittain.
Jotta tilasto kertoisi mahdollisimman hyvin puhtaasti metsämaan tilanteesta, valikoi Liljeroos seurantaansa vain niin sanotusti edustavat tilakaupat.
”Se tarkoittaa, että kohde on myynnissä vapailla markkinoilla, eikä se sisällä metsämaan lisäksi esimerkiksi rantarakennusoikeuksia, käyttökelpoisia rakennuksia tai merkittäviä määriä tukikelpoisia peltoja. Sukulaisten välisiä kauppoja en myöskään ota tilastoon mukaan.”
Liljeroos kerää seurantaansa myytävät kiinteistöt ja niiden ominaisuustiedot kahdesti kuukaudessa verkko-osoitteista, joissa myydään metsäkiinteistöjä. Toteutuneet kauppahinnat hän saa Maanmittauslaitoksen maksullisesta kauppahintarekisteristä.
”Vuodessa tilastoon kertyy koko maasta 1 200–1 400 tilakauppaa. Kun kauppoja on yhdestä maakunnasta yli 50, ne antavat jo hyvin suuntaa hintakehityksestä. Eniten kauppoja on viime vuosina tehty Pohjanmaan maakunnissa.”
UPM mullisti markkinat
Suomessa metsätilamarkkinoille on ollut ominaista, että vapailla markkinoilla tarjontaa tiloista on vähän. Vuonna 2009 markkinassa tapahtui kuitenkin iso muutos, kun metsäyhtiö UPM ryhtyi myymään metsätilojaan Itä- ja Pohjois-Suomesta.
”Poikkeuksellista oli, että UPM myi alussa tiloja kiinteillä kauppahinnoilla ilman tarjousmenettelyä. Isot tilat herättivät myös rahastoyhtiöiden kiinnostuksen”, Hannu Liljeroos kertoo.
Kun UPM:n metsätilatarjonta loppui, rahastoyhtiöt jäivät markkinoille. Tämä on osaltaan nostanut metsätilojen hintoja viimeisen kymmenen vuoden aikana huomattavasti.
”Kun aloitin hintaseurannan vuonna 2014, metsämaan hehtaarista maksettiin keskimäärin 2 622 euroa. Viime vuonna keskihinta oli jo 4 045 euroa hehtaarilta.”
Vuonna 2021 rahastot, eli institutionaaliset sijoittajat, ostivat metsämaata yhteensä jo 110 miljoonalla eurolla. Se on rahassa mitaten 62 prosenttia kaikista vapaiden markkinoiden tilakaupoista.
”En olisi kuitenkaan kovin huolissani tilanteesta. Monien rahastojen varat ovat kotimaisten piensijoittajien rahoja. Ja joka tapauksessa metsät ja niiden työllistävä vaikutus säilyy Suomessa.”
Ja metsätilan myyjän kannalta tilanne on hyvä.
”En ole kuullut kenenkään kieltäytyvän rahaston ostotarjouksesta.”
Tästä pääset katsomaan Hannun hintaseurannan julkaisuja.
Julkaistu kokonaisuudessaan Metsälehti Makasiinissa 2/2022
Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.
Hei Hannu
Hienoa, että jaksat tehdä näitä tilastoja ja pohtia niiden antia.
Esitit aika rohkean mielipiteen, ”En olisi kuitenkaan kovin huolissani tilanteesta. Monien rahastojen varat ovat kotimaisten piensijoittajien rahoja”.
Itse olen kyllä varsin varauksellinen metsärahastoihin.
– ensinnäkin ne ovat nostaneet metsätilojen hinnat tasolle, jolla yksityismetsänomaistajan on mahdoton laajentaa metsätaloutta kannattavalla tasolla. Tuskin sinä Hannukaan näillä hinnoilla paljon metsää ostaisit.
– rahastojen arvonmääritystapojen takia niiden vuotuiset tuotot näyttävät aika korkeilta, osittain se on kuitenkin näennäistä tuottoa.
– rahastojen toiminta- ja omistusaika on kuitenkin rajallinen ja suhteellinen lyhyt verrattuna yksityisomistukseen. On olemassa erittäin suuri vaara siihen, että rahastot myydään kokonaisina jossain vaiheessa suurille ulkomaisille rahastoille. Kuten on jo osittain tapahtunutkin.
– metsän hinnannousun selittää myös se, että rahastojen omistajilla ei ole samanlaista tietämystä metsätalouden realiteeteista. Siksi rahastoja markkinoivat saavat helposti yhä vain lisää sijoittajia.
– rahastot ovat käyttänet tehokkaasti velkavipua. Yksityinen henkilö ei saa niin halvalla lainaa kuin rahastot. Vaikka inflaatiosuojaa haetaankin metsästä, kyllä lainarahan hintakin nousee jatkossa.
-kyllä rahastoilla on muitakin etuja verrattuna yksityismetsänomistajaan
Itse rajoittaisin lailla metsärahastojen myyntiä ulkomaisille sijoittajille.