Hannun hintaseuranta: Metsätilamarkkinoiden vuosi 2017 – voimakasta hinnannousua, isoja sijoittajakauppoja

Metsätilamarkkinoilla vuosi 2017 oli voimakasta hinnannousua, isoja sijoittajakauppoja ja metsärahastojen tuloa myös yksityismetsien tilakauppoihin.

Tyypillinen näkymä UPM:n Kainuun myyntikohteilla. Männikkö on viljelty aurattuun maahan, puuston kasvu on hyvä eikä laadussakaan ole moitittavaa. Kuva: Hannu Liljeroos
Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi  32 22 312 28 21 123 44 5014 41 0,95 1,17
Satakunta  50 36 1070 27 18 113 35 4385 39 0,98 1,24
Häme-Uusimaa  85 74 1860 29 14 125 39 5409 43 1,02 1,26
Etelä-Karjala  55  45 1225 34 14 104 37 4153 40 0,92 1,21
Kymenlaakso  56 42 743 32 15 118 38 4409 37 0,89 1,14
Pirkanmaa  91 79 2101 24 16 123 38 4966 40 1,06 1,27
Etelä-Savo  119 99 3085 31 12 112 39 4422 40 0,93 1,17
E- ja K-Pohjanmaa  196 163 4315 27 13 93 25 2606 28 0,89 1,09
Keski-Suomi  137 114 3701 30 12 110 33 3894 35 0,89 1,06
Pohjois-Savo  122 112 3507 30 12 100 31 3406 34 0,86
Pohjois-Karjala  129 120 3571 28 13 114 32 3468 30
Kainuu  146 140 8918 21 6 89 23 2027 23 0,79 0,97
Pohjois-Pohjanmaa  274 210 9323 22 9 83 17 1762 21 0,88 1,07
Lappi  79 58 3732 23 11 62 15 997 16 0,73 0,88
Koko maa  1571 1314 47463  97  28  2893  30
Lisäys joulukuu  48 133 4371

Keskihinta nousi selvästi

Metsämaan keskihinta nousi viime vuonna lähes 13 prosenttia, mutta hintavaihtelu etelästä pohjoiseen on suurta, Hannu Liljeroosin hintaseurannan viime vuoden yhteenveto osoittaa.

Metsämaan keskihinta oli keskimäärin 2 893 euroa hehtaarilla, kun se oli vuotta aikaisemmin 2 566 euroa. Korkeimmat noin viiden tuhannen euron hehtaarihinnat ovat Häme-Uusimaalla, Varsinais-Suomessa ja Pirkanmaalla. Lapissa keskihinta oli tuhat euroa.

Tilakauppojen puustokuutiometrin keskihinta nousi 11 prosenttia 27 eurosta 30 euroon. Kuutiohinnat vaihtelevat eri maakunnissa 16 eurosta 43 euroon.

Liljeroosin tilastoimien tilakauppojen kokonaisarvo oli yhteensä noin 137 miljoonaa euroa, josta UPM:n kohteiden osuus 21 miljoonaa.

Seuranta koskee yksityistiloja sekä UPM:n myymiä tavanomaisen kokoisia kohteita. Seurannassa ei ole alle kymmenen hehtaarin kohteita eikä kohteita, jotka sisältävät erityisarvoja, kuten rantaa tai rakentamisoikeutta.

Kun mukaan lasketaan myös seurannan ulkopuolelle jäävät kaupat sekä isot ns. sijoittajakohteet, niin Liljeroosin arvio metsätilakauppojen kokonaisarvosta ilman sukulaisluovutuksia on noin 450 miljoonaa euroa.

Kauppaa aiempaa pienemmistä kohteista

Viime vuodelle on erikoista, että vaikka kauppojen lukumäärä pysyi edellisvuoden tasolla ja metsämaan keskihinta nousi, niin sekä kauppojen kokonaisarvo, myyty pinta-ala että tilojen tarjonta laskivat noin kymmenellä prosentilla. Kauppaa tehtiin siis aiempaa pienemmistä kohteista.

Seurantaan tuli yhteensä 1 571 myyntiin tarjotun kohteen tiedot ja kauppojen määrä oli 1 314. Myyty pinta-ala oli 47 463 hehtaaria, mikä on noin viidenneksen edellisvuotta vähemmän.

Eniten metsätiloja myytiin Pohjanmaan maakunnissa ja Kainuussa, joiden myyntiala oli liki puolet kaikesta.

”Tarjonnan lasku aiheutui lähinnä UPM:n pienempien kohteiden vähenemisestä.”

UPM:n sijoittajakohteita pienempien tilojen kauppasumma laski 21 miljoonaan euroon, kun vastaava luku oli vuotta aikaisemmin noin 56 miljoonaa. Niiden ala oli yhteensä 11 615 hehtaaria, mikä on alle puolet vuotta aiemmasta. Kohteet sijaitsivat pääosin Kainuussa ja Pohjois-Pohjanmaalla, mutta myös Pohjois-Savossa ja Pohjois-Karjalassa oli muutamia kohteita.

Liljeroos kokoaa myyntikohteet myyjien ja välittäjien verkkoilmoituksista. Metsätilat.fi on suurin 70 prosentin osuudella kohteiden lukumäärästä. UPM:n ja aputoiminimensä Bonvestan osuus oli seitsemän prosenttia ja Otson kolme.

”Osastoon ’muut’ meni 20 prosenttia tarjotuista kohteista. Tämä pienten välittäjien joukko on runsaslukuinen ja kirjava.”

UPM myi isosti

Liljeroosin taulukossa eivät ole mukana UPM:n isot ns. sijoittajakohteet, joiden kauppasumma nousi reilusti, 72 miljoonasta 173 miljoonaan euroon. Lisäksi viime vuonna tehtiin suuri yksittäinen kauppa, kun Taaleri myi aiemmin UPM:ltä ostamiaan metsiään ranskalaiselle vakuutusjätti AXA:lle noin 50 miljoonalla eurolla.

UPM yli kaksinkertaisti isojen sijoittajakohteidensa myynnin 70 705 hehtaariin. Myynnit keskittyivät Kainuuseen ja Pohjois-Karjalaan.

”Myynnin kasvu tuli isoista aloista isoille ostajille, sillä sijoittajakohteiden keskikoko oli noin 3 700 hehtaaria.”

Ostopuolella Tornator ja rahastorahaa

UPM:n kauppakumppanina ostajapuolella oli etenkin Tornator, joka osti Pohjois-Karjalasta metsää noin 23 500 hehtaaria noin 87 miljoonalla eurolla. Alueet eivät olleet julkisesti myynnissä.

Toisena on ruotsalaisen SEB-pankin rahasto Silvestica Green Forest Finland Oy. Se osti lähinnä Kainuun kohteita noin 4 700 hehtaaria noin 23 miljoonan euron kokonaissummalla. Kolmannelle sijalle ylsi OP:n metsärahasto, joka osti Kainuusta metsiä noin 4 400 hehtaaria ja maksoi niistä noin 20 miljoonaa euroa.

Muita UPM:n myymien kohteiden suursijoittajia olivat United Bankersin UB Metsä -rahasto 16 miljoonalla eurolla, tarkemmin tuntematon taho, joka osti ”perustettavan yhtiön lukuun” samoin 16 miljoonalla, Suomen rikkaimpana tunnetun Antti Herlinin Security Forest Oy seitsemällä miljoonalla, FIM-varainhoitoyhtiön ja S-pankin metsärahasto kolmella miljoonalla ja Taaleritehtaan toinen yhteismetsä, käytännössä rahasto, yhdellä miljoonalla.

Metsärahastot ostivat lähes sadalla miljoonalla

Metsärahastojen kokonaisostomäärä pysyi jokseenkin vuoden 2016 lukemissa eli noin 95 miljoonassa eurossa. Tästä oli noin 75 miljoonaa euroa UPM:n kohteiden kauppoja ja noin 20 miljoonaa euroa yksityismaiden kauppoja.

Suurin ostaja oli OP:n metsärahasto 36 miljoona eurolla, seuraavana United Bankers 26 miljoonalla ja kolmantena Silvestica GFF 23 miljoonalla.

Varainhoitoyhtiö FIM tekee yhteistyötä S-Pankin kanssa ja S-Pankin kautta markkinoitava S-metsärahasto osti metsätiloja seitsemällä miljoonalla. Taaleri on aiempina vuosina ollut aktiivinen metsäsijoittaja, mutta viime vuonna ostomäärä jäi yhteen miljoonaan euroon.

Rahastojen ja muiden suursijoittajien yksityistilojen ostot kasvoivat selvästi ja olivat noin 27 miljoonaa euroa, mikä on noin 23 prosenttia yksityismetsien kauppasummasta.

”Kohteita oli lähes kaikissa maakunnissa, eniten kuitenkin Pohjois-Karjalassa, Pohjois-Savossa, Keski-Suomessa ja Etelä-Savossa. Mahdollisesti vaikuttimena oli kova kilpailu UPM:n kohteista.”

Tukkiosuus vaihtelee maakunnittain

Vuoden 2017 tilastossa maakunnittaiset keskiluvut vaihtelevat edelliseen vuoteen verrattuna.

”Vaihtelua lisäsi kauppojen pieni lukumäärä. Se on neljässä maakunnassa alle 50 kappaletta.”

Hehtaarikohtaisen keskipuuston määrä metsämaalla ei muuttunut, se oli koko maassa keskimäärin 97 kuutiometriä. Eniten puuta oli Häme-Uusimaan, Varsinais-Suomen ja Pirkanmaan kohteilla ja vähiten Lapissa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa.

Tukkiosuus oli keskimäärin 28 prosenttia, mikä on kaksi prosenttiyksikköä edellisvuotta enemmän, mutta maakunnittaiset erot ovat suuret 15 prosentista 44 prosenttiin. Tukin osuus oli suurin Varsinais-Suomessa, Häme-Uusimaalla ja Etelä-Savossa ja pienin Lapissa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa.

Pirkanmaalla hinta noussut eniten

Hintakerroin kuvaa markkinoiden hintatasoa. Se on saatu jakamalla kauppasummat tila-arvioiden summa-arvoilla. Summa-arvo sisältää puuston, maapohjan ja taimikoiden arvot sekä mahdolliset odotusarvolisät.

”Hintakerroin kuvaa tavallaan hinnoittelumenetelmän markkinaehtoista, keskimääräistä kokonaisarvon korjausta.”

Kun kerroin on alle yksi, korjaus on keskimäärin summa-arvoa alentava. Kun kerroin on suurempi kuin yksi, markkinoilla maksetaan keskimäärin summa-arvoa enemmän.

Vuoden 2017 suurin hintakerroin oli Pirkanmaan 1,06 eli siellä metsä maksaa keskimäärin noin kuusi prosenttia summa-arvoa enemmän. Pirkanmaalla on hintataso noussut vuoden aikana paljon, koska kerroin oli vuotta aikaisemmin 0,94.

Puustokerroin kuvaa kauppahinnan ja puuston arvon keskimääräistä suhdetta. Esimerkiksi Lapissa puustokerroin on 0,88 – kauppahinta on ollut keskimäärin 12 prosenttia puuston arvoa pienempi.

 

Kommentit

Ei vielä kommentteja.

Metsänomistus Metsänomistus

Kuvat