Hannun hintaseuranta: S-Pankin metsärahasto herättää kysymyksiä

Talvisin metsätilojen tarjonta on perinteisesti vaisuhkoa, mutta vilkastuu aina huhtikuussa. Hannu Liljeroos kirjasi seurantaansa nyt 207 uutta, myyntiin tarjottua metsätilaa.

Ostettavaa on erityisesti Pohjanmaan maakunnissa, Lapissa, Kainuussa, Pohjois-Karjalassa ja Keski-Suomessa. Kolmen suurimman kohteen hintapyyntö on yli puoli miljoonaa euroa.

Uusia kauppoja solmittiin huhtikuussa 105 ja tämän vuoden kauppaluku on 411. Vuosi sitten vastaava luku oli 474.

Seurantataulukko on ajalta 1.8.2025–30.4.2026, joten se sisältää yhdeksän viimeisen kuukauden aikana tehdyt kaupat. Eniten kauppoja on tehty Pohjanmaan maakunnissa, Keski-Suomessa, Pohjois-Karjalassa ja Lapissa.

Seurantajaksolla on tehty 1 230 kauppaa ja myyty metsämaata 38 148 hehtaaria. Vastaavat luvut olivat vuotta aikaisemmin 1 223 kauppaa ja 40 567 hehtaaria.

”Myyty pinta-ala on pienentynyt, koska kauppojen painopiste on siirtynyt hieman etelämmäksi.”

HANNUN HINTASEURANTA
1.8.2025 – 30.4.2026
Maakunta	Kaupan	Myyty	Myyty	Taimikot	Hakkuu-	Puusto				Hinta-	Puusto-
	kpl	kpl	ha	%	kypsät %	m3/ha	Tukki-%	€/ha	€/m3	kerroin	kerroin
Varsinais-Suomi	44	35	709	20	20	138	36	8337	61	0.96	1.11
Satakunta	37	32	932	23	16	118	33	6362	54	0.89	1.05
Häme-Uusimaa	78	69	1874	23	18	139	40	8189	59	0.93	1.09
Etelä-Karjala	42	39	1091	26	11	126	36	6620	53	0.82	0.99
Kymenlaakso	36	34	654	29	7	107	28	5994	56	0.88	1.08
Pirkanmaa	95	87	2362	25	12	121	37	6667	55	0.91	1.07
Etelä-Savo	84	72	1817	22	14	127	36	7220	57	0.82	0.97
E- ja K-Pohjanmaa	176	171	4439	22	12	104	27	4443	43	0.82	0.95
Keski-Suomi	128	133	4279	21	14	126	38	6426	51	0.82	0.94
Pohjois-Savo	92	88	2501	23	12	116	34	5839	50	0.85	1.01
Pohjois-Karjala	134	121	3368	19	12	130	32	6313	48	0.82	0.95
Kainuu	100	71	2660	20	9	102	28	3845	38	0.78	0.88
Pohjois-Pohjanmaa	226	173	6322	19	12	99	23	3730	38	0.86	1.00
Lappi	140	105	5140	21	12	76	20	2241	29	0.77	0.88
Koko maa	1412	1230	38148			110	31	5128	46
Lisäys huhtikuu	207	105	3315

Seuranta kattaa noin 90 prosenttia vapaiden markkinoiden tilakaupoista. Hintakerroin on toteutuneiden kauppahintojen ja hinnoittelun summa-arvon suhde. Puustokerroin saadaan kun kauppahinta jaetaan puuston arvolla. Jos kerroin on 1,20, niin kauppahinta on 20 prosenttia puuston arvoa suurempi.

Kun ottaa huomioon kauppojen alueellisen jakautumisen ja keskiluvut (m3/ha, tukki-%, e/ha ja e/m3), hintataso näyttää pysyneen keskimäärin jokseenkin ennallaan. Seurantataulukon yhdeksän kuukauden ajanjaksolla myydyistä metsämaan hehtaareista on Etelä-Suomessa 14, Väli-Suomessa 49 ja Pohjois-Suomessa 37 prosenttia.

Huhtikuun suurimmat seurantakaupat

Joutsan kohteessa on yksi yleiskaavan rantatontti. Kangasniemen kaksi tilaa myytiin erikseen eli kohteesta tehtiin kaksi kauppaa. Sonkajärven lähtöhinta sisältää peltoalueen, joka myytiin erikseen.

Kuukauden suuret kaupat
Kunta	Pinta-ala	Lähtöhinta	Kauppahinta	€/m3	H-kerroin	Ostaja
Joutsa	80	1,045,000	1,065,555	65	0.99	yksityinen
Sotkamo	102	435,000	441,000	48	0.89	Kaski Metsät Oy
Jyväskylä	32	455,000	387,000	51	0.72	Kestävä Metsä KER II Ky
Kuusamo	219	335,000	350,600	32	0.96	Wipunen varainhallinta Oy
Petäjävesi	93	huutok.	325,000	53	0.81	TK Tarkkuuskoneet Oy
Kangasniemi	62	324,000	320,100	66	0.74	yksityiset
Ruokolahti	37	320,000	320,000	52	0.80	yksityinen
Sonkajärvi	130	415,000	315,900	48	0.67	Sukevan yhteismetsä

Instituutiot edelleen aktiivisia

Institutionaaliset sijoittajat ovat ostaneet tänä vuonna 132 kohdetta. Kauppojen kauppasummat ovat yhteensä noin 28,6 miljoonaa euroa, mikä on 44 prosenttia kaikkien seurantakauppojen kauppahinnoista.

Kolme suurinta ostajaa ovat Tornator (7,2 milj. e), UB-rahastot (4,3 milj. e) ja eri yhteismetsät (3,0 milj. e).

”Instituutiot ovat edelleen aktiivisia ostajia, muutamia metsärahastoja lukuun ottamatta.”

S-Pankin metsärahastolla isot myynnit…

Huhtikuussa tehtiin kaksi poikkeuksellisen suurta ei-julkista kauppaa. S-Pankin metsärahasto myi metsiään Pohjois-Karjalasta 1 210 ja Kainuusta 5 331 hehtaaria eli yhteensä 6 541 hehtaaria. Kauppahinnat olivat 8,3 ja 15,8 miljoonaa euroa eli yhteensä 24,1 miljoonaa euroa. Ostaja oli sijoitusyhtiö CapManin hallinnoima metsärahasto.

S-Pankin metsärahasto myi huhtikuussa myös kolme tilaa Ilomantsista julkisesti. Niiden yhteisala on 164 hehtaaria ja kauppahinnat yhteensä 498 000 euroa. Kohteiden hintapyynnöt olivat yhteensä 582 500 euroa.

…ja korkoherkkä arvotusmenetelmä

S-Pankin metsärahaston salkunhoitajan raportissa 16.3.2026 mainitaan, että rahaston arvoon on vaikuttanut eniten korkojen nousu. Rahasto-osuuden arvo laski viime vuonna 18 prosenttia.

”Kuinkahan moni sijoittaja on oikeasti käsittänyt, miten rahaston tuotto lasketaan?”, Liljeroos kysyy.

Tuottoarvolaskentaa ja vaihtuvaa korkoa sovellettaessa rahasto-osuuden arvo voi nousta tai laskea.

”Toteutuuko tällä laskentamenetelmällä rahansa lunastavien ja rahasto-osuuksia ostavien tasapuolinen kohtelu”, Liljeroos pohtii. ”Salkunhoitajan raportissa ei mainita, että rahaston lunastukset ovat kasvaneet ja että rahaston on pitänyt myydä sen takia omaisuuttaan.”

Viime vuonna merkinnät olivat noin kaksi ja lunastukset noin 40 miljoonaa euroa. Metsärahaston osuudenomistajien määrä on pudonnut kolmen vuoden aikana noin 3000:lla ja on nyt noin 15 400.

Liljeroos painottaa, että metsä on ollut perinteisesti vakaa ja vähäriskinen sijoitus. Vaihtuvaan korkoon perustuvan arvonmäärityksen seurauksena metsäsijoituksesta on tullutkin epävakaa. S-Pankin metsärahaston riskiluokitus on kuusi eli toiseksi korkein (asteikko 1-7).

Suurin yksityinen metsänomistaja Tornator laskee metsäomaisuutensa tasearvot markkinahintojen mukaan.

”Laskentaa varten on nykyisin olemassa riittävästi luotettavaa hintadataa. Tämä tuo arvonmääritykseen ennakoitavuutta ja vakautta.”