Ilmainen arvio on harvoin paras

Mikä on mahtaa olla metsän arvo? Testasin neljää eri verkosta löytyvää arvonmäärityslaskuria. Jokainen antoi eri tuloksen. Alhaisimman ja korkeimman arvon erotus oli jopa kymmeniätuhansia euroja.

Vielä suurempi hämmästykseni oli kun selvisi, että tällaisen laskurin antama arvo kelpaa verottajalle.

Metsätilalle tulee määrittää arvo, kun se vaihtaa omistajaa eli metsä peritään, lahjoitetaan tai myydään. Laskurien ohella metsän arvon voi määrittää käyttämällä verottajan vuosittain julkaisemia laskennallisia maakunnittaisia arvoja tai tilaamalla maksullisen tila-arvion. Miten arvo kannattaa eri tilanteissa määrittää?

”Ylivoimaisesti valtaosassa tapauksista pitäisi tehdä tila-arvio”, kertoo Suomen metsäkeskuksen metsätilarakenteen johtava asiantuntija Antti Pajula.

Pajula listaa kolme tilannetta, joissa tila-arvio on ehdottoman tärkeä: metsä myydään vapailla markkinoilla, metsä liitetään yhteismetsään tai kuolinpesästä perinnönjaossa syntyneen verotusyhtymän osakkaat tekevät metsäosuuksista kauppaa keskenään. Tila-arvioita tekevät metsänhoitoyhdistykset, metsäfirmat, kiinteistövälittäjät sekä metsäpalveluyrittäjät. Hinta on arviolta 15­–20 euroa hehtaarilta.

Pinta-alaverotus kummittelee

Verottajan antamat hehtaariarvot ovat keskimääräisiä maakunnittaisia arvoja. Tänä vuonna voimassa olevat arvot on laskettu maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoista vuosien 2018­–2020 keskiarvoina.

”Etelä-Suomessa, jossa metsätilojen hinnat ovat todella kovia, tulee kolmessa tapauksessa neljästä edullisemmaksi teettää tila-arvio kuin käyttää verottajan antamia hehtaariarvoja”, Pajula arvioi.

Lisäksi maakuntien sisällä saattaa olla suurta vaihtelua kasvupaikan hyvyyden suhteen ja karukin metsä voi saada turhan korkean arvon.

Verotuksessa käytetään esitäytetyn veroilmoituksen mukaisia metsämaan ja joutomaan pinta-aloja. Etelä-Suomessa metsämaan pinta-alat vastaavat todellisuutta, mutta soisella Pohjanmaalla tilan metsäisin kuvio saattaa olla luokiteltu joutomaaksi. Syynä on vanha pinta-alaverotuksen mukainen veroluokitus. Vanhimmat luokitukset ovat peräisin 1950-luvulta ja metsä on saatettu ojittaa tämän jälkeen.

”Silloin käy herkästi niin, että metsähehtaareja on vähemmän ja tilan käypä arvo jää alhaiseksi. Jos sitä käytetään perunkirjan pohja-arvona ja tila jaetaan myöhemmin kuolinpesän osakkaiden kesken, siitä voi tulla ongelmia sisarusten välillä.”

Pajula painottaa, että viimeistään perinnönjaossa pitäisi teettää tila-arvio.

Muista oikaista perintöverotus

Metsänarvolaskurien antaman tuloksen oikeellisuus riippuu lähtötiedoista. Pohjalla olevat satelliittikuvat voivat olla vanhoja tai metsään.fi-tiedoissa virheitä. Yhden kokeilemani laskurin tulos perustui selkeästi vanhentuneeseen metsävaratietoon.

On kuitenkin tapauksia, joissa laskureihin tai verottajan laskennallisiin arvoihin kannattaa tarttua, jos ne ovat verotettavalle edullisia. Mikäli perijöitä on vain yksi tai metsä lahjoitetaan tasaosuuksina, voivat nämäkin arvonmääritystavat toimia.

”Silloin pitää olla ajatus, että metsä pidetään. Jos saa lahjana vanhemmilta halvalla lahjaveroarvolla metsää ja myy sen 5–6 vuoden päästä, luovutusvoittovero tulee lahjaveroarvon, myyntihinnan ja kulujen erotuksesta. Sitten taas maksetaan veroja”, Pajula muistuttaa.

Kun metsän lahjoituksesta tai perimisestä on kulunut kymmenen vuotta, saa metsän myynnissä tämän jälkeen 40 prosentin hankintameno-olettaman, joka keventää verotusta.

Mikäli perukirjaan kuitenkin tulee metsälle turhan huokea arvo ja metsä päätetään myydä, verottaja antaa nykyään aikaa perintöveron oikaisulle vainajan kuolemasta kolme vuotta sekä kuluvan verovuoden loppuun. Aikaisemmin aikaa oli vain vuosi.

”Verottaja muuttaa perintöveroarvon myyntihinnan mukaiseksi. Sieltä tulee yleensä lisää perintöveroa osakkaille, mutta vältytään kokonaan luovutusvoittoverosta”, Pajula vinkkaa.

Luovutusvoittovero on 30­–34 prosenttia ja lähisukulaisten perintövero suurimmillaan 19 prosenttia, joten perintöveron oikaisu kannattaa.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.