Hannun hintaseuranta avaa maakuntien ominaispiirteitä

Jos tammikuu näyttää suuntaa, niin suursijoittajat ostavat kolmasosan tarjottujen metsätilojen lukumäärästä ja vielä suuremman osan niiden pinta-alasta.

Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 2 0
Satakunta 4 3 54
Häme-Uusimaa 4 4 74
Etelä-Karjala 8 1 61
Kymenlaakso 5 1 60
Pirkanmaa 8 6 157
Etelä-Savo 7 5 158
E- ja K-Pohjanmaa 9 10 344 41 8 69 23 2272 33 0,87 1,19
Keski-Suomi 11 12 300 29 5 106 33 4249 40 0,87 1,03
Pohjois-Savo 7 11 362 23 11 126 34 4803 38
Pohjois-Karjala 3 9 223
Kainuu 3 4 141
Pohjois-Pohjanmaa 10 12 520 29 11 71 18 1869 26 0,96 1,19
Lappi 10 12 889 18 6 70 15 1455 21
Koko maa 91 90 3343

Hannu Liljeroos on laskenut vuoden ensimmäiseen taulukkoon keskiluvut niistä maakunnista, joissa kauppoja on tehty vähintään kymmenen. Aineiston pienen määrän takia luvut ovat tässä vaiheessa alustavia.

Tammikuussa Liljeroosin seurantaan tilastoitui 91 uutta, myyntiin tarjottua metsätilaa. Niistä noin 80 prosenttia löytyi mesätilat.fi-sivustoilta. Eniten tarjontaa on nyt Keski-Suomessa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa. Joukossa on myös useita suuria kohteita, jotka kiinnostavat metsäsijoittajia.

Kauppoja solmittiin tammikuun aikana 90, eniten edellä mainituissa kolmessa maakunnassa. Tammikuun kaikkien kauppojen kauppasummat olivat yhteensä noin 9,4 miljoonaa euroa. Kun myyty metsämaan ala on 3 343 hehtaaria, tulee koko maan keskihinnaksi 2 812 euroa.

Institutionaaliset sijoittajat jatkavat viime vuoden asetelmista. Ne solmivat 30 kauppaa ja käyttivät niihin ostorahaa yhteensä noin 5,1 miljoonaa euroa. Eniten ostivat Osuuspankin metsärahasto ja kiinteistösijoitusyhtiö Forest Holding Finland I Ky. Kauppoja tehneitä sijoittajatahoja on yhteensä kymmenkunta eli kilpailua hyvistä kohteista väistämättä esiintyy.

Tammikuun suurimmat kaupat (pinta-ala on metsämaan ala)

Pinta-ala Lähtöhinta Kauppahinta Ostaja
Ruokolahti 61 193000 263810 Forest Holding Finland
Alavus 91 230000 281600 OP-Metsärahasto
Kannonkoski 56 305000 373810 Silvestica Green Forest Finland
Kemijärvi 111 230000 211610 Davvi Metsä
Parkano 35 172200 224500 yksityinen
Virrat 40 190000 235810 Silvestica Green Forest Finland
Polvijärvi 38 189000 228800 OP-Metsärahasto
Pudasjärvi 93 185000 237810 UB Metsä
Tervo 41 220000 257000 yksityinen
Leppävirta 35 380000 440400 OP-Metsärahasto
Vesanto 69 205000 246860 Forest Holding Finland

Metsämaan hintakehitys eri maakunnissa vuonna 2019

Metsämaan keskihinta oli viime vuonna koko maassa keskimäärin 3 467 euroa, kun se oli vuotta aikaisemmin 3 069 euroa. Kun otetaan huomioon, että Liljeroosin tilastossa keskipuusto lisääntyi viidellä motilla ja tukkiosuus parilla prosentilla, niin keskihinnan nousu on ollut noin kuusi prosenttia. Keskihinnan nousu juontuu suurelta osalta puuston arvon noususta.

Varsinais-Suomi: Metsää on vapailla markkinoilla niukasti tarjolla. Edustavia kauppoja kertyi Liljeroosin tilastoon 35. Salossa tehtiin kaksi suurta kauppaa, joissa kauppasumma oli yli miljoona euroa.

Varsinais-Suomi on hintatasoltaan Häme-Uusimaan rinnalla maan kalleinta aluetta. Metsän hinta nousi edelliseen vuoteen verrattuna hieman, kun ottaa huomioon puustodatan muutokset.

Satakunta: Satakunnassakin metsän tarjonta on vähäistä, sillä kauppamäärä oli 48. Suurin kauppa tehtiin Laviassa sijainneesta kohteesta, pinta-ala 77 hehtaaria ja kauppahinta 445 000 euroa. Hintataso pysyi jokseenkin edellisen vuoden tasolla.

Häme-Uusimaa: Maakunnissa tehtiin 51 kauppaa. Suurin kauppa tehtiin Hämeenlinnassa, josta myytiin 106 hehtaaria 717 880 euron kauppahinnalla. Kaupat jakaantuivat alueen sisällä: Päijät-Häme 20, Kanta-Häme 20 ja Uusimaa 11. Hintataso nousi selvästi.

Etelä-Karjala: Tässä pienessä maakunnassa kauppamäärä oli tavanomainen 43. Institutionaaliset sijoittajat ostivat kaksikymmentä kohdetta. Kallein kauppa tehtiin Parikkalassa, josta myytiin Tornatorille 41 hehtaaria 354 600 eurolla. Metsämaasta maksettiin hieman edellistä vuotta enemmän.

Kymenlaakso: Maakunnan kauppamäärä oli vain 35. Hintataso pysyi varsin vakaana. Institutionaaliset sijoittajat ostivat 12 kohdetta.

Suurin kauppa tehtiin 7.1.2019 Iitissä sijaitsevasta 60 hehtaarin tilasta, jonka kauppahinta oli 651 100 euroa. Ostaja oli yksityinen. Tilalla oli 40 hehtaaria uudistuskypsiä puustoja. Ne hakattiin ja tila myytiin uudelle omistajalle 5.12.2019 tehdyllä kaupalla ja hinta oli 120 000 euroa.

Pirkanmaa: Pirkanmaalla on kauppojen lukumäärä ollut noususuunnassa. Viime vuodelta Liljeroos kirjasi 91 kauppaa. Institutionaaliset sijoittajat saivat vain 17 kohdetta. Kaksi suurinta kauppaa tehtiin Ylöjärvellä ja Mänttä-Vilppulassa. Molemmissa kauppasumma nousi päälle puolen miljoonan euron.

Etelä-Savo: Kauppojen lukumäärä 102 oli edellisten vuosien tasoa, mutta metsämaasta maksettiin selvästi korkeampia hintoja. Metsärahastot ja muut instituutiosijoittajat ostivat paljon aikaisempaa enemmän eli 33 kohdetta.

Maakunnassa tehtiin useita suuria tilakauppoja. Suurimmassa kaupassa myytiin Savonlinnasta 227 hehtaaria Forest Kilpi One Oy:lle. Kauppahinta oli 1 262 000 euroa.

Etelä-Pohjanmaa, Keski-Pohjanmaa ja Pohjanmaa: Näissä maakunnissa sovitaan paljon kauppoja ja hintataso nousi hieman. Kauppojen lukumäärä oli 164, mikä on Pohjois-Pohjanmaan jälkeen toiseksi eniten. Maakuntien kohteet eivät erityisemmin kiinnosta suursijoittajia, sillä ne ostivat viime vuonna vain 15 tilaa.

Maakunnissa tehdyt kaupat ovat verrattain pieniä, kauppasumma on keskimäärin 70 600 euroa. Suurin kauppa tehtiin Alajärvellä sijaitsevasta 56 hehtaarin tilasta, jonka Osuuspankin metsärahasto osti 304 100 eurolla.

Keski-Suomi: Keski-Suomen kauppaluku oli viime vuonna 113. Kauppojen hintataso pysyi jokseenkin ennallaan. Suursijoittajat lisäsivät ostojaan ja poimivat 39 kohdetta. Suurin kauppa oli 900 000 euroa ja siinä vaihtoi omistajaa 178 hehtaaria Viitasaarella.

Pohjois-Savo: Kauppoja kertyi viime vuonna 89 ja metsämaan hintataso nousi hieman. Melkein joka toinen kohde myytiin instituutiosijoittajille. Arvokkain oli Kaavilta Tornatorille myyty 113 hehtaarin kohde, jossa kauppahinta oli 596 800 euroa.

Pohjois-Karjala: Maakunnassa solmittiin 127 kauppaa. Maan suurin kauppa tehtiin Rumon yhteismetsän maista Valtimolla. Kauppasumma oli 9 870 000 euroa. Ostaja oli Silvestica Green Forest Finland Oy, jonka omistaja on ruotsalainen yhtiö.

Maakunnan myyntitilat ovat suurostajien suosiossa, koska peräti 73 tilaa päätyi niille. Edellisenä vuonna vastaava luku oli 49. Metsämaa kallistui vuoden aikana selvästi.

Kainuu: Viime vuonna jäivät UPM:n kohteet kokonaan pois markkinoilta. Kauppojen lukumäärä oli 87. Kainuun metsät kiinnostavat edelleen suursijoittajia, sillä ne ostivat hieman yli puolet kaikista kohteista. Kohteet ovat verrattain suuria, ja keskimääräinen kauppasumma oli noin 131 000 euroa. Suurimmassa kaupassa kauppasumma oli hieman yli miljoonan euron, ja toisessa hieman sen alle.

Kainuun hintataso nousi viime vuonna suhteellisesti eniten koko maassa. Hintakerroin oli 2018 vielä 0,87 ja viime vuonna 1,03. Muutamat suuret ja hyvähintaiset kaupat nostavat tilaston keskilukuja.

Pohjois-Pohjanmaa: Maakunnan kauppaluku on perinteisesti maan korkein ja viime vuonna se oli 193 kauppaa. Hintataso nousi hieman. Institutionaaliset sijoittajat lisäsivät selvästi ostojaan ja ostivat 60 tilaa.

Maakunnan kauppojen keskimääräinen kauppahinta oli vain noin 86 000 euroa. Kallein kauppa tehtiin Siikajoella sijaitsevasta 321 hehtaarin kohteesta, jossa kauppasumma oli 615 600 euroa.

Lappi: Lapissa kauppojen määrä on seuranta-aikana vaihdellut paljon ja on ollut viimeiset kolme vuotta nousussa. Viime vuonna kauppoja kertyi 82 ja hintataso nousi selvästi. Suursijoittajat löytävät täältäkin ostettavaa ja solmivat 20 kauppaa.

Lapin kohteiden kauppahinnat jäävät verrattain alhaisiksi ja keskiarvo oli noin 65 000 euroa. Korkeimman kauppahinnan 372 300 euroa maksoi Osuuspankin metsärahasto Kittilässä sijaitsevasta 474 hehtaarin alasta.

Muita havaintoja

Pohjois-Pohjanmaalla toimiva Rannikon yhteismetsä myy maansa. Kaupan on neljässä myyntierässä metsää yhteensä 560 hehtaaria.

UB Metsä -niminen metsärahasto joutuu rajoittamaan merkintöjään. Rahaa on tullut sisään enemmän kuin uusia kohteita on pystytty ostamaan.

Liljeroos otaksuu, että yksi selitys institutionaalisten sijoittajien menestymiselle metsätilamarkkinoilla lienee se, että ne käyttävät paljon tuottoarvomenetelmää tarjousta laskiessaan. Tuottoarvolaskelma näyttää metsän arvon tietyllä tuottovaatimuksella. Yleisesti metsäsijoituksella tavoitellaan noin neljän prosentin tuottoa.

”Tässä suhteessa metsätilojen välittäjät ovat vanhanaikaisia soveltaessaan lähes yksinomaan tuttua ja turvallista summa-arvomenetelmää. Kuka välittäjistä avaisi uusia uria ja ottaisi käyttöön myös tuottoarvolaskelman?”

Summa-arvomenetelmän sanotaan antavan hyvillä kohteilla matalia ja huonoilla kohteilla korkeita hintoja. Tuottoarvomenetelmä antaa korkeamman hinnan jos tilan puusto on hyvässä kasvuvaiheessa.

Kommentit

Ei vielä kommentteja.

Metsänomistus Metsänomistus

Keskustelut

Kuvat