Alkuvuonna tilakauppaa on käyty jokseenkin samaan tahtiin kuin vuosina 2017–2019. Tänä vuonna uusia kohteita on tullut markkinoille 693 ja kauppoja on solmittu 576. Korona-epidemian mahdollinen vaikutus ei näy Hannu Liljeroosin seurannassa.

Myyty metsämaan pinta-ala on noin 20 000 hehtaaria. Myydystä alasta on 47 prosenttia Kainuussa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa. Viime vuonna vastaavat luvut olivat 19 000 hehtaaria ja 40 prosenttia.

Seurantaan kirjattujen edustavien tilakauppojen kauppasummat ovat alkuvuonna yhteensä noin 64 miljoonaa euroa. Summa on melkein sama kuin viime vuonna, mutta alueittain on vaihtelua. Kauppoja on tehty merkittävästi enemmän Etelä- ja Pohjois-Suomessa, sen sijaan Väli-Suomessa on tapahtunut pudotusta.

Metsämaan hehtaarin keskipuusto toteutuneissa kaupoissa koko maassa on 94 kuutiota. Vastaava luku oli viime vuonna 99. Tukkipuun osuus on keskimäärin 27 prosenttia. Tukkipuun osuus on vähentynyt viime vuodesta pari prosenttia. Metsämaan keskihinta on tänä vuonna 3214 euroa hehtaarilta ja puustokuution keskihinta 34 euroa.

Hintatason kehitys

Metsämaan keskihinta on pudonnut viime vuodesta 152 euroa, ja puustokuution keskihinta on pysynyt samana.

”Pelkästään näistä luvuista on vaikea päätellä todellista hintatason kehitystä. Maakuntien tunnuslukujen perusteella näyttää siltä, että hintataso on noussut hieman Pirkanmaalla, Pohjanmaan maakunnissa ja Lapissa. Muualla hinnat ovat pysyneet varsin vakaina”, sanoo Liljeroos.

Suursijoittajien ostot

Kesäkuussa institutionaalisten sijoittajien ostot olivat suurimmillaan tänä vuonna. Kauppasummat olivat yhteensä noin 10 miljoonaa euroa. Koko alkuvuoden aikana suursijoittajat ovat käyttäneet ostoihin rahaa noin 36 miljoonaa euroa, mikä on 56 prosenttia kaikkien seurantakauppojen euroista. Sijoittajien ostomäärät ovat edelleen kasvaneet.

Suursijoittajat ovat ostaneet tänä vuonna kohteita kaikista maakunnista lukuun ottamatta Varsinais-Suomea. Keskimääräinen kauppahinta on 168 000 euroa ja se on pudonnut viime vuodesta selvästi: entistä pienemmät kohteet kelpaavat. Kaikkien seurantakauppojen keskikauppahinta on 111 000 euroa.

Suurimmat ostajat ovat Silvestica Green Forest Finland Oy, Forest Holding Finland I Ky, Osuuspankin metsärahasto, FIM Metsä ja UB-rahastot. Näiden osuus suursijoittajien ostoista on noin 73 prosenttia.

Kesäkuun suurimmat kaupat

Kaksi isoa kauppaa

United Bankersin ensimmäinen metsäkiinteistöihin keskittynyt rahasto UB Nordic Forest Fund I myytiin kesäkuussa. Ostaja oli eurooppalainen vakuutusalan konserni. Metsäomaisuuden koko oli noin 18 000 hehtaaria ja kauppahinta 73 miljoonaa euroa. Rahasto aloitti toimintansa 2014. Ostajan maksaman kauppahinnan perusteella laskettu rahaston todellinen vuotuinen tuotto on koko sijoitusajalle 10,4 prosenttia.

Kaupan jälkeen United Bankers kuuluu edelleen Suomen suurimpien metsänomistajien joukkoon. Sen rahastojen omistuksessa on metsää noin 110 000 hehtaaria.

Kesäkuussa tehtiin myös toinen merkittävä kauppa, kun Nordic Silva Oy myi Lapista eri tiloja 803 hehtaaria. Ostaja oli Forest Holding Finland I ja kauppasumma 485 000 euroa.

Havaintoja myyntiarvioista

Liljeroos on tehnyt viime vuosina myytävien tilojen tarkastuksia toimeksiannoista Etelä-Suomessa. Hän listasi nyt viimeisimmät 66 kohdetta. Tarkastettu pinta-ala on 1288 hehtaaria ja kuvioita on 456. Kuvion keskikoko on 2,8 hehtaaria. Tarkastettujen kuvioiden puumäärä on tila-arvioissa yhteensä 270 893 kuutiota eli 210 kuutiota hehtaarilla.

”Omien arvioideni puumääräksi tuli 270 853 kuutiota eli vain 40 kuutiota vähemmän. Tässä tuli todistettua se, että suuressa joukossa poikkeamat tasoittuvat”, Liljeroos kertoo.

Tarkastuksilla on pyritty selvittämään ensisijaisesti puumäärien ja tukkiosuuksien myyntiarvioiden tarkkuutta.

”Pidän sellaista tulosta hyvänä, jossa myyntiarvion ja oman arvioni väliset erot kuviojoukossa ovat enintään 10 prosenttia. Tällaisia tiloja oli 22 eli joka kolmas”, Liljeroos sanoo.

Tiloja, joissa arvioiden erot olivat 11–20 prosenttia, oli 42. Valtaosa myyntikohteista siis sijoittuu tähän haarukkaan. Tällaisista arvioista Liljeroos antaisi arvosanaksi tyydyttävän tai välttävän. Joukkoon mahtui myös kaksi tilaa, joissa puumäärä ja tukkiosuudet poikkesivat yli 20 prosenttia. Tätä tulosta voi pitää heikkona.

Jos tarkastellaan pelkästään eroja puumäärissä, niin valtaosalla tiloista (47) puumääräero on 0–10 %. Sellaisia tiloja, joissa ero on yli 20 %, on kuusi.

”Käsitykseni on, että ammattitaitoisesti ja huolellisesti toimien puumäärät ovat relaskoopilla arvioitavissa kuviojoukosta 0–10 prosentin tarkkuudella. Yksittäisillä kuvioilla erot ovat suurempia, mutta kuviojoukossa erojen pitää tasoittua”, Liljeroos pohtii.

Tukkiosuuksien arviointi näyttää olevan selvästi vaikeampaa. Haarukkaan 0–10 % sijoittui 29 tilaa. Yli 20 prosentin ero oli 20 tilalla.

Kahdella tilalla myyntiarvio oli tehty Trestima-arviointisovelluksen avulla. Niissä erot olivat vain muutamia prosentteja.

”Toki Trestimaa käytettäessä myös arvioijalla on oma osuutensa lopputuloksessa”, huomauttaa Liljeroos.

Kokonaisuutena puumäärien arvioissa on yli- ja aliarvioita saman verran, ja poikkeamien summa on liki nolla. Tukkiosuuden arvioissa kaksi kolmesta on aliarvioita ja kolmasosa yliarvioita. Keskimääräinen aliarvio on 7 prosenttia.

Jos ajankohtaiset metsäasiat kiinnostavat, tilaa Metsälehti tästä.