Hannun hintaseuranta: Ensimmäinen vuosipuolisko paketissa

Alkuvuonna 2020 metsätilakauppaa on käyty aiempien vuosien tahtiin. Myös hintataso on pysynyt vakaana.

Maakunta Kaupan
kpl
Myyty
kpl
Myyty
ha
Taimi-
kot, %
Hakkuu-
kypsät, %
Puusto
m3/ha
Tukki-% e/ha e/m3 Hinta-
kerroin
Puusto-
kerroin
Varsinais-Suomi 10 9 177
Satakunta 22 19 440 27 31 129 45 5874 45 0,99 1,20
Häme-Uusimaa 30 29 927 31 13 100 34 5018 50 1,11 1,42
Etelä-Karjala 20 15 329 19 19 143 40 5827 41 0,98 1,13
Kymenlaakso 18 18 437 24 15 125 36 5402 43 1,04 1,26
Pirkanmaa 56 44 1197 29 14 117 36 5186 44 1,06 1,28
Etelä-Savo 49 38 957 33 9 100 31 4327 43 0,93 1,25
E- ja K-Pohjanmaa 93 68 1784 26 13 90 25 2899 32 0,94 1,11
Keski-Suomi 72 63 1816 28 9 106 31 4155 39 0,89 1,05
Pohjois-Savo 54 42 1379 20 11 120 31 4585 38 0,97 1,05
Pohjois-Karjala 33 33 1087 33 8 97 27 3598 37 0,91 1,09
Kainuu 39 32 1435 25 12 92 25 2567 28 1,03 1,20
Pohjois-Pohjanmaa 136 112 4688 22 10 83 18 2171 26 0,98 1,14
Lappi 61 54 3389 24 12 67 15 1398 21 0,96 1,14
Koko maa 693 576 20042
lisäys kesäkuu 110 127 4662

Alkuvuonna tilakauppaa on käyty jokseenkin samaan tahtiin kuin vuosina 2017–2019. Tänä vuonna uusia kohteita on tullut markkinoille 693 ja kauppoja on solmittu 576. Korona-epidemian mahdollinen vaikutus ei näy Hannu Liljeroosin seurannassa.

Myyty metsämaan pinta-ala on noin 20 000 hehtaaria. Myydystä alasta on 47 prosenttia Kainuussa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Lapissa. Viime vuonna vastaavat luvut olivat 19 000 hehtaaria ja 40 prosenttia.

Seurantaan kirjattujen edustavien tilakauppojen kauppasummat ovat alkuvuonna yhteensä noin 64 miljoonaa euroa. Summa on melkein sama kuin viime vuonna, mutta alueittain on vaihtelua. Kauppoja on tehty merkittävästi enemmän Etelä- ja Pohjois-Suomessa, sen sijaan Väli-Suomessa on tapahtunut pudotusta.

Metsämaan hehtaarin keskipuusto toteutuneissa kaupoissa koko maassa on 94 kuutiota. Vastaava luku oli viime vuonna 99. Tukkipuun osuus on keskimäärin 27 prosenttia. Tukkipuun osuus on vähentynyt viime vuodesta pari prosenttia. Metsämaan keskihinta on tänä vuonna 3214 euroa hehtaarilta ja puustokuution keskihinta 34 euroa.

Hintatason kehitys

Metsämaan keskihinta on pudonnut viime vuodesta 152 euroa, ja puustokuution keskihinta on pysynyt samana.

”Pelkästään näistä luvuista on vaikea päätellä todellista hintatason kehitystä. Maakuntien tunnuslukujen perusteella näyttää siltä, että hintataso on noussut hieman Pirkanmaalla, Pohjanmaan maakunnissa ja Lapissa. Muualla hinnat ovat pysyneet varsin vakaina”, sanoo Liljeroos.

Suursijoittajien ostot

Kesäkuussa institutionaalisten sijoittajien ostot olivat suurimmillaan tänä vuonna. Kauppasummat olivat yhteensä noin 10 miljoonaa euroa. Koko alkuvuoden aikana suursijoittajat ovat käyttäneet ostoihin rahaa noin 36 miljoonaa euroa, mikä on 56 prosenttia kaikkien seurantakauppojen euroista. Sijoittajien ostomäärät ovat edelleen kasvaneet.

Suursijoittajat ovat ostaneet tänä vuonna kohteita kaikista maakunnista lukuun ottamatta Varsinais-Suomea. Keskimääräinen kauppahinta on 168 000 euroa ja se on pudonnut viime vuodesta selvästi: entistä pienemmät kohteet kelpaavat. Kaikkien seurantakauppojen keskikauppahinta on 111 000 euroa.

Suurimmat ostajat ovat Silvestica Green Forest Finland Oy, Forest Holding Finland I Ky, Osuuspankin metsärahasto, FIM Metsä ja UB-rahastot. Näiden osuus suursijoittajien ostoista on noin 73 prosenttia.

Kesäkuun suurimmat kaupat

kunta pinta-ala lähtöhinta kauppahinta ostaja
Pihtipudas 155 420 000 625 210 Silvestica Green Forest Finland
Äänekoski 64 330 000 382 000 yksityinen
Siikalatva 408 832 000 1 043 000 Silvestica Green Forest Finland
Sievi 108 257 000 300 000 yksityinen
Pielavesi 58 220 000 302 000 yksityinen
Kuhmo 95 340 000 415 000 FIM Metsä
Kouvola 54 370 000 435 000 Metsähallitus
Kankaanpää 34 295 000 352 860 Forest Holding Finland I

Kaksi isoa kauppaa

United Bankersin ensimmäinen metsäkiinteistöihin keskittynyt rahasto UB Nordic Forest Fund I myytiin kesäkuussa. Ostaja oli eurooppalainen vakuutusalan konserni. Metsäomaisuuden koko oli noin 18 000 hehtaaria ja kauppahinta 73 miljoonaa euroa. Rahasto aloitti toimintansa 2014. Ostajan maksaman kauppahinnan perusteella laskettu rahaston todellinen vuotuinen tuotto on koko sijoitusajalle 10,4 prosenttia.

Kaupan jälkeen United Bankers kuuluu edelleen Suomen suurimpien metsänomistajien joukkoon. Sen rahastojen omistuksessa on metsää noin 110 000 hehtaaria.

Kesäkuussa tehtiin myös toinen merkittävä kauppa, kun Nordic Silva Oy myi Lapista eri tiloja 803 hehtaaria. Ostaja oli Forest Holding Finland I ja kauppasumma 485 000 euroa.

Havaintoja myyntiarvioista

Liljeroos on tehnyt viime vuosina myytävien tilojen tarkastuksia toimeksiannoista Etelä-Suomessa. Hän listasi nyt viimeisimmät 66 kohdetta. Tarkastettu pinta-ala on 1288 hehtaaria ja kuvioita on 456. Kuvion keskikoko on 2,8 hehtaaria. Tarkastettujen kuvioiden puumäärä on tila-arvioissa yhteensä 270 893 kuutiota eli 210 kuutiota hehtaarilla.

”Omien arvioideni puumääräksi tuli 270 853 kuutiota eli vain 40 kuutiota vähemmän. Tässä tuli todistettua se, että suuressa joukossa poikkeamat tasoittuvat”, Liljeroos kertoo.

Tarkastuksilla on pyritty selvittämään ensisijaisesti puumäärien ja tukkiosuuksien myyntiarvioiden tarkkuutta.

”Pidän sellaista tulosta hyvänä, jossa myyntiarvion ja oman arvioni väliset erot kuviojoukossa ovat enintään 10 prosenttia. Tällaisia tiloja oli 22 eli joka kolmas”, Liljeroos sanoo.

Tiloja, joissa arvioiden erot olivat 11–20 prosenttia, oli 42. Valtaosa myyntikohteista siis sijoittuu tähän haarukkaan. Tällaisista arvioista Liljeroos antaisi arvosanaksi tyydyttävän tai välttävän. Joukkoon mahtui myös kaksi tilaa, joissa puumäärä ja tukkiosuudet poikkesivat yli 20 prosenttia. Tätä tulosta voi pitää heikkona.

Jos tarkastellaan pelkästään eroja puumäärissä, niin valtaosalla tiloista (47) puumääräero on 0–10 %. Sellaisia tiloja, joissa ero on yli 20 %, on kuusi.

”Käsitykseni on, että ammattitaitoisesti ja huolellisesti toimien puumäärät ovat relaskoopilla arvioitavissa kuviojoukosta 0–10 prosentin tarkkuudella. Yksittäisillä kuvioilla erot ovat suurempia, mutta kuviojoukossa erojen pitää tasoittua”, Liljeroos pohtii.

Tukkiosuuksien arviointi näyttää olevan selvästi vaikeampaa. Haarukkaan 0–10 % sijoittui 29 tilaa. Yli 20 prosentin ero oli 20 tilalla.

Tilan tarkastetut kuviot, ero-% Puumäärä ja tukit, tilojen lukumäärä Puumäärä, tilojen lukumäärä Tukit, tilojen lukumäärä
0–10 % 22 47 29
11–20 % 42 13 17
yli 20 % 2 6 20
tilat yhteensä 66 66 66

Kahdella tilalla myyntiarvio oli tehty Trestima-arviointisovelluksen avulla. Niissä erot olivat vain muutamia prosentteja.

”Toki Trestimaa käytettäessä myös arvioijalla on oma osuutensa lopputuloksessa”, huomauttaa Liljeroos.

Kokonaisuutena puumäärien arvioissa on yli- ja aliarvioita saman verran, ja poikkeamien summa on liki nolla. Tukkiosuuden arvioissa kaksi kolmesta on aliarvioita ja kolmasosa yliarvioita. Keskimääräinen aliarvio on 7 prosenttia.